Закон о контроле арендной платы: Калифорния пытается решить проблему бездомности
Законодатели Калифорнии в среду утвердили законопроект об ограничении роста арендной платы по всему штату, охватывающее миллионы арендаторов, что стало самым большим шагом в реализации инициатив по решению проблемы доступного жилья в регионе.
Фото: Depositphotos
Законопроект ограничивает ежегодное повышение арендной платы 5% после инфляции и предлагает новые барьеры для выселения арендаторов. Законодатели штата с самыми высокими в стране ценами на жилье и растущим уровнем бездомности верят, что нововведения помогут частично решить эти проблемы.
Губернатор штата Гэвин Ньюсом, который сделал защиту арендаторов приоритетом в первый год своего пребывания в должности, давно вел переговоры об усилении законодательства, защищающего арендаторов. Он заявил о намерении подписать принятый законопроект.
Эта мера, затрагивающая, по оценкам, восемь миллионов жителей арендованных домов и квартир в Калифорнии, активно лоббировалась группами защиты прав арендаторов. Жилищные проблемы в регионе являются настолько острыми, что этот проект закона получил поддержку Калифорнийского делового круглого стола, представляющего ведущих работодателей региона, и не встретил противодействия со стороны крупнейшей группы по защите прав домовладельцев штата.
По теме: Уехал в США – и стал бездомным: история неудачной эмиграции из России
Это решение отразило важный политический поворот в регионе. В течение четверти века законодательство штата резко ограничивало возможности населенных пунктов устанавливать контроль над арендной платой. Теперь сам штат решился на этот шаг.
«Жилищный кризис распространяется на каждый уголок Америки, где вы видите высокие цены на жилье, высокую арендную плату, выселения и бездомность, с которыми мы все пытаемся бороться», — сказал член парламента Калифорнии Дэвид Чиу, демократ из Сан-Франциско, который был автором законопроекта.
«Защита арендаторов является критическим и очевидным компонентом любой стратегии для решения этой проблемы», — добавил он.
Фото: Depositphotos
Арендная плата по всей территории США сейчас выше, чем когда-либо за последние полвека. Но только в четырех штатах — Калифорнии, Мэриленде, Нью-Джерси и Нью-Йорке — есть районы с определенным типом контроля над повышением арендной платы, некоторые ограничения также действуют в округе Колумбия. Коалиция организаций защиты прав арендаторов, движимая растущими ценами на жилье и опасениями необходимости перемещения многих жителей, пытается изменить это.
По теме: Как я лежал в больнице для бомжей и психушке в Нью-Йорке
По данным Объединенного центра жилищных исследований при Гарвардском университете, в стране около четверти арендаторов платят за жилье более половины своего дохода. И проблемы Калифорнии особенно остры.
Бездомность стала доминировать в политическом диалоге и побудила избирателей утвердить несколько многомиллиардных программ по строительству приютов и субсидированного жилья для людей, живущих на улицах.
По теме: Личный опыт: 5 вещей, которые поразили меня в Лос-Анджелесе
Несмотря на эти усилия, число бездомных в Сан-Франциско с 2017 года выросло на 17%. За последний год этот показатель в Лос-Анджелесе увеличился на 16%. В целом, на долю штата приходится около половины незащищенного бездомного населения страны, составляющего примерно 200 000 человек.
Эта очень мрачная картина, которая усугубляется трехчасовыми поездками жителей на работу из-за постоянных пробок и решением некоторых калифорнийцев жить в автомобилях, чтобы сэкономить. Поэтому некоторые законодатели предлагают еще более далеко идущие шаги для решения проблемы.
Сенатор штата Скотт Винер, демократ из Сан-Франциско, предложил законопроект, который по существу отменял бы местное зонирование, разрешив строить многоквартирное жилье вокруг транзитных остановок и в пригородах, где сейчас строятся дома на одну семью, которые законодательно защищены от сноса для возведения многоквартирных домов. Законопроект был отложен на заключительном заседании комитета в этом году, но господин Винер пообещал продолжать продвигать эту идею.
По теме: ‘Патруль экскрементов’: как Сан-Франциско борется с растущим количеством бездомных
Экономисты имеют устоявшееся отвращение к контролю за арендной платой, утверждая, что такая политика игнорирует естественный рост цен. Исследования в Сан-Франциско и в других местах показывают, что ценовые ограничения часто побуждают домовладельцев отказаться от арендного бизнеса, что еще сильнее сокращает рынок доступного для аренды жилья. А поскольку контроль за арендной платой, как правило, не имеет порогового уровня дохода, его обвиняют в том, что он приносит пользу арендаторам с высоким уровнем дохода.
«Контроль над арендой, безусловно, переживает момент своей славы по всей стране, — сказал Джим Лапидес, вице-президент Национального совета по многоквартирному жилью, который выступает против таких ограничений. — Но мы видим, что люди обращаются к действительно близорукой политике, которая в конечном итоге усугубит саму проблему».
Фото: Depositphotos
Но многие из исследований показывают, что политика контроля за арендной платой была эффективной для защиты арендаторов от выселений и внезапного повышения арендной платы, особенно для арендаторов с низким доходом и пожилых людей, которые подвергаются высокому риску стать бездомными.
По данным онлайн-рынка недвижимости Zillow, только около 7% калифорнийских объектов недвижимости, выставленных для аренды в прошлом году, показали увеличение арендной платы больше, чем это разрешено принятым законопроектом. Но нововведение может иметь большой эффект в быстро облагораживающихся районах, таких как Бойл-Хайтс в Лос-Анджелесе, где средняя арендная плата за квартиры подскочила более чем на 40% с 2016 года.
Ограничивая резкое повышение арендной платы, законопроект также, вероятно, уменьшит стимул для хедж-фондов и других инвесторов покупать здания, где они видят потенциальную выгоду в замене жильцов, представляющих рабочий класс, арендаторами, платящими более высокую арендную плату.
Несмотря на то, что все больше штатов только начинают экспериментировать с контролем за арендной платой, он давно существует в отдельных городах, таких, как Нью-Йорк, который ввел его для решения проблемы нехватки жилья после Второй мировой войны, и Сан-Франциско, где он был принят в 1979 году.
Сегодня это распространено во многих городах Нью-Джерси и в нескольких городах Калифорнии, включая Беркли и Окленд, хотя форма отличается в зависимости от юрисдикции.
Читайте также на ForumDaily:
Аренда или покупка дома в США: что выгоднее в долгосрочной перспективе
Почему тем, кто впервые покупает дом в США, необходим риелтор
9 программ, которые помогут сэкономить при покупке дома в США
Как застраховать дом и имущество от наводнений в США
В Америку самостоятельно: что нужно узнать перед поездкой
Подписывайтесь на ForumDaily в Google NewsХотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» — и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.
Выбор редакции
