Разъяснение адвоката: как иммигранту продать имущество на родине, если нет возможности поехать туда

Многие люди, проживающие за границей, сталкиваются с необходимостью продать или купить недвижимое имущество в своей стране. Например, в России. Наш офис помогает в осуществлении ваших планов. При этом вам не придется лететь за границу или искать окошко в консульстве – все необходимые шаги вы сможете выполнить в нашем офисе.

Фото: IStock

Довольно часто люди попадают под влияние агентов, друзей, знакомых и соседей, которые, не являясь профессиональными юристами, дают неправильные рекомендации. В результате тысячи людей оказываются дезинформированными, без возможности совершить сделку купли-продажи.

В действительности ни поездка в Россию, ни обращение в консульство не требуется. Наш офис оформляет доверенности, которые легализуются в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 года. Легализация – это формальная процедура удостоверения подлинности печати и подписи лица, подписавшего документ, а также качества, в котором это лицо выступало (будь то нотариус, судья, или руководитель органа ЗАГС). Единственной необходимой формальностью в этом случае является проставление апостиля, который оформляется компетентным органом государства, где был выдан документ.

Апостиль проставляется на самом документе или на отдельном листе, скрепляемом с документом. Апостиль выдается на официальном языке выдающего его органа, но фраза “Apostille, Convention de la Haye du 5 octobre 1961” всегда выполняется на французском языке. Апостиль проставляется по ходатайству любого предъявителя документа, поэтому для его оформления не требуется доверенность.

Установленный порядок подтверждается статьей 408 ГПК РФ, которая гарантирует, что документы, выданные, составленные или удостоверенные в соответствии с иностранным правом по установленной форме компетентными органами иностранных государств, принимаются в Российской Федерации при наличии легализации. Однако документы, составленные на иностранном языке, требуют оформления надлежаще удостоверенного перевода на русский язык.

Поэтому наш офис, беря на себя оформление ваших документов, делает это “под ключ”, что охватывает:

• непосредственно оформление документа;
• проставление на нем апостиля;
• доставку документа в Россию или другую страну;
• оформление нотариального перевода и заверение документа российским нотариусом (услуга только для документов, которые будут использоваться в России).

Таким образом, ваш представитель в России, получив вашу доверенность, может сразу же работать с ней.

По теме: Апостиль, доверенность, важные справки: мифы о документах, которые усложняют жизнь иммигрантов в США

Юридические «палки в колеса»

Существуют также и другие нюансы, предъявляемые в России и в регионах к документам, выданным за границей. Всё это надо учитывать, опираясь на знания и профессиональный опыт того, к кому вы обращаетесь за помощью. Так, Росреестр (орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество) предъявляет к иностранным доверенностям дополнительные требования, и просит, чтобы иностранная доверенность была оформлена при непосредственном участии адвоката.

Вот как Росреестр Москвы обосновывает свою позицию:

“От имени продавцов заявление и иные документы на государственную регистрацию представлены их представителем, действующим на основании доверенности, удостоверенной 15 января 2021 года публичным нотариусом штата Мичиган, США.

В соответствии с пунктом 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, должна быть нотариально удостоверена.

Юридические действия, для совершения которых выдавалась вышеуказанная доверенность, требует обязательной нотариальной формы в силу прямого указания закона – п.1 ст. 16 Закона о регистрации. Следовательно, в силу пункта 1 ст. 185.1 ГК РФ, участие представителя при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возможно только на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Однако, согласно требованиям законов США, публичный нотариус удостоверяет лишь подлинность подписей, содержащихся на актах, предоставляемых ему заинтересованными лицами, и за содержание документов нотариус никакой ответственности не несет. Только участие в оформлении доверенности дипломированного юриста/адвоката будет отвечать требованиям квалифицированной формы, необходимой для ее действия в России. Таким образом, для признания в России доверенность из США должна быть подготовлена в присутствии и при помощи адвоката и удостоверена публичным нотариусом, а затем легализована при помощи апостиля.

Исходя из вышеизложенного, наличие апостиля как таковое не восполняет отсутствие полной юридической силы подобной доверенности, связанной с нарушением императивных требований российского законодательства. Поэтому данные документы хотя и являются подлинными, тем не менее не порождают на территории Российской Федерации желаемых юридических последствий.

Для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, вам необходимо привести документы в соответствие с нормами действующего законодательства”.

Существует два выхода из сложившейся ситуации: согласиться с требованиями Росреестра и выполнить их или не согласиться с ними и обжаловать отказ в судебном порядке.

В ситуации, когда сделка идет полным ходом, нет ни времени, ни желания судиться. Да и предполагаемый результат будет неоднозначным. Поэтому доверенность для оформления сделок за границей лучше изначально оформлять у профессионального юриста, тем самым снимая возможные претензии со стороны Росреестра.

Наш офис выдает доверенности для сделок с недвижимостью на самом высоком профессиональном уровне, наши доверенности принимаются во всех регионах России и в других странах бывшего СССР. Более того, наши клиенты успешно оформляют свои сделки и в других странах: Израиле, Хорватии, Черногории, Болгарии и т.д. И конечно, мы делаем доверенности для использования в Соединенных Штатах. Оформив доверенность в нашем офисе, вы можете быть уверены в том, что все было сделано правильно.

Вам может быть интересно: главные новости Нью-Йорка, истории наших иммигрантов и полезные советы о жизни в Большом Яблоке — читайте все это на ForumDaily New York.

Купить или продать недвижимость можно без вашего личного участия

Процесс купли-продажи недвижимого имущества не требует личного участия ни продавца, ни покупателя. Даже если обе стороны находятся за границей, они могут уполномочить своих доверенных лиц совершить сделку от их имени. Некоторые виды сделок требуют обязательного нотариального удостоверения, для некоторых представителям обеих сторон достаточно совместно обратиться в Росреестр. Главное при этом – полнота полномочий и правильность оформления доверенности, что спасет вас от рисков отказа в государственной регистрации или ее приостановки.

Карина Дюваль. Фото из личного архива

Довольно часто люди не оформляют доверенность на продажу недвижимости, потому что в их ближнем круге не существует человека, которому они полностью бы доверяли. Они обоснованно боятся обмана, например, когда квартира продана, а деньги не получены. И такие ситуации действительно случаются. Чтобы избежать подобного, не стоит доверять представителю получение наличных средств, – деньги от продажи квартиры целесообразно сразу переводить на счет.

Следующий нюанс возникает с выпиской/со снятием с регистрационного учета. Существует распространенное заблуждение, что квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, продать нельзя. Это миф, на самом деле можно. Если ребенок является собственником доли, то для продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства, получить которое можно при условии предоставления ребенку равноценного жилья или открытия счета с зачислением на него денег ребенка.

Но если ребенок лишь зарегистрирован в квартире, не являясь ее собственником, то процессу продажи квартиры факт регистрации ребенка никак не помешает. Существует механизм выписки семьи продавца, включая ребенка, самим продавцом — в этом случае оформляются соответствующие заявления, нотаризуются, легализуются, и подаются в органы УФМС в установленном порядке. Также существует и механизм выписки семьи продавца в судебном порядке после завершения сделки. Повторюсь – ребенок, не являющийся собственником доли в отчуждаемой квартире, – не помеха.

Бесспорно, самый простой способ реализации своих прав, – это приехать в родной город и лично решить проблемы. Но, увы и ах, не всем доступна эта опция. Равно как и не всем доступна опция обращения в консулат. Гаагская конвенция 1961 года обеспечивает доступный механизм для решения большинства проблем. Нужно лишь уметь пользоваться этим механизмом.

Читайте также на ForumDaily:

Как репатриироваться в Израиль: список документов и полезные советы от адвоката

Документы, сроки и условия: кто и как может отказаться от российского гражданства

Почему эксперт в русском праве так необходим в США: история Карины Дюваль

Распоряжение имуществом за рубежом: что нужно знать о дарственной, завещании и вступлении в наследство заграницей

Топ-22 малоизвестных мест в США, которые вы должны увидеть в 2022 году

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.