Подводные камни покупки и продажи жилья в США: риелторы ответили на вопросы читателей ForumDaily

При покупке дома подводных камней и чисто американских нюансов не счесть. А ведь приобретение дома — это не просто очередная покупка, это ответственная инвестиция, которая во многом определит качество вашей жизни в будущем. Каждый рынок недвижимости имеет свои правила и нюансы, поэтому иммигрантам, решившим приобрести жилье в США, зачастую сложно определиться, с чего начать, как выбрать действительно выгодные предложения, как оформить ипотеку и отправить заявку на покупку.

Коллаж: ForumDaily

Лилия Гарипова – специалист по покупке и продаже недвижимости в Сан-Франциско Bay Area, которая работает с англо- и русскоязычными клиентами, а также Стив Цветков, loan broker, помогли читателям ForumDaily разобраться в процессе покупки дома в США от А до Я, ответив на вопросы читателей о финансировании и получении ипотеки и о существующих программах для покупающих жильё в Америке в первый раз.

При этом эксперты подчеркивают, что каждый случай является уникальным, и возможно, вы не учли какой-то важный фактор, задавая вопрос, поэтому лучше обращаться за персональной консультацией, чтобы проанализировать каждый конкретный случай.

При покупке дома гражданином другой страны налог на недвижимость надо платить?

Да, каждая сделка по покупке недвижимости подлежит обложению налогом на недвижимость, который взымает штат и/или округ. В Калифорнии ставка этого налога может составлять от 1,0% до 1,4% от цены покупки.

Меня интересует вопрос постройки дома для последующей продажи. Первый вопрос: возможно ли это сделать, не являясь резидентом США. Какие нюансы, на что обратить внимание, с чего начать? Буду благодарна за развернутый ответ.

Вы можете начать с найма генерального подрядчика. Если у вас есть средства для реализации этого проекта, то неважно, являетесь ли вы резидентом США или нет. С другой стороны, если вам нужно финансирование, есть банки, которые специализируются на кредитах для людей, желающих заниматься покупкой и продажей недвижимости. Некоторые из этих программ позволяют вносить очень небольшие первые взносы — до 10% стоимости, банк также может профинансировать расходы на строительство. При этом стоит учитывать, что каждый проект имеет свои особенности, поэтому вам стоит обратиться за дополнительной консультацией.

Мой муж владел домом в Америке, но продал его уже давно. Я не покупала в США недвижимость. Можем ли мы как семья рассматриваться как first time buyers? Какие преимущества у этой программы, кроме первого взноса в 3,5%? Потому что мне как раз идея с таким уж маленьким взносом не нравится. И при программе first time buyer процентная ставка больше, чем без неё? Спасибо!

Похожий вопрос: Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, какие виды программ существуют для покупающих жилье в первый раз? Какие требования к участнику? Программа действует на всей территории США? Остров Гуам входит в эту программу? Есть ли какие-то особенные требования для покупки жилья на острове? По всей территории США общие требования? В каком штате лучше всего участвовать в этой программе?

Да, ваша семья может участвовать в программе first time buyers. Сегодня доступно много новых программ, и первый взнос может составлять 1% -15%. Ежемесячные платежи и процентная ставка очень различаются в зависимости от банка и программы, пожалуйста, обращайтесь за личной консультацией для получения дополнительной информации.

Я являюсь лицензированным агентом по недвижимости только в штате Калифорния, поэтому не могу ответить, есть ли у других штатов и территорий подобные программы, однако, я думаю, что все штаты, скорее всего, имеют очень похожие варианты ипотеки.

Добрый день! Меня интересует, как проходят несколько процессов:

1. Интересует возможность приобретение земельного участка для строительства небольшого дома.
2. Получение разрешения на строительство ( нужно ли получать, если здание не капитальное \»модульное, без фундамента»)?
3. Наём подрядных организаций для строительства.
4. Сдача в эксплуатацию и регистрация собственности.

Все зависит от местного управления. Как правило, разрешение на строительство в городах Калифорнии нужно получать, если площадь превышает 120 квадратных футов. Также фундамент может быть необходим для сейсмостойкости, если город или инжерер по контролю почвы (Soil Engineer) этого потребуют. Прежде, чем покупать участок, убедитесь, что проводка воды, канализации, газа и электричества включены в ваш бюджет. Иногда нужно платить дополнительный административный взнос только за подключение. Ваш контрактор вам расскажет.

Как правило, необходимы временный забор и туалет для рабочих. Также очень важен доступ к дороге, убедитесь, что участок не landlocked. В сейсмоактивных зонах всегда хорошо нанять геолога перед покупкой, чтобы убедиться, что под участком не проходят линии разлома, и город разрешит построить тот тип здания (высота, расстояние к забору и т. д.), который вы хотите на зоне вашего участка, иначе разрешение на строительство не дадут. В стоимость разрешения также могут входить взнос в школьный округ, City Impact Fees, Solar Research — если тень от нового дома будет падать на чужой участок, где могут быть солнечные батареи в будущем. После того, как дом построен и прошел Fianal Inspection, вам выдадут Certificate of Occupancy. В некоторых городах подписанный инспектором Final Inspection on the permit может служить в качестве Certificate of Occupancy. После чего дом можно будет сдавать в аренду, купив Landlord Insurance.

Интересуют налоги на доход от сдачи жилья в аренду. Если купить дом для сдачи в аренду, вообще есть ли смысл? Платить государству надо налог на доход плюс содержание дома…

Быть арендодателем и управлять арендой недвижимости — это занятие не для всех, однако многие, кто покупает недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, делают это с расчетом на будущее повышение стоимости недвижимости и ежемесячного денежного потока.

Может ли купить дом в кредит студент, не имеющий паспорта страны?

Да, если студент, помимо учебы, также работает или может внести существенный первый взнос (30% — 40%).

Фото: Depositphotos

Если дом на финансировании и доход от ренты покрывает выплату банку и текущий ремонт, не принося дохода владельцу, это уже хорошо. Доход будет после продажи?

Стратегия инвестиций в недвижимость для получения прибыли иногда может быть очень долгосрочным проектом.

Вопрос о программах/грантах на покупку жилья. Я знаю их много, и это зависит от штата, но, может, кто знает имеющиеся ресурсы, где можно почитать о них по всей стране. Спасибо!

В Калифорнии есть организация, которая помогает семьям купить их первый дом, оказывая им поддержку с первым взносом и при закрытии сделки. Информацию о ней можно найти, введя в строку поиска “CALHFA”. Если вы находитесь в Калифорнии, обратитесь ко мне непосредственно, и я могу подробно рассказать вам все детали.

Каков принцип нахождения multi family houses для последующей сдачи в аренду? Речь об инвестировании от 300 000 долларов личных средств, без финансирования, не больше.

Это очень хорошая инвестиция, если подсчеты сделаны правильно, многие люди делают это для получения прибыли, как в долгосрочной, так и в краткосрочной перспективе. Пожалуйста, обратитесь напрямую, если вы думаете об инвестировании в Калифорнии, и я смогу объяснить все более подробно.

Существуют ли программы покупки жилья (квартира) без первого взноса при наличии стабильного заработка?

Да, в Калифорнии есть грантовая программа, который покрывает первый взнос и расходы на закрытие сделки для тех, кто покупает первое жилье в США. Для получения дополнительной информации, свяжитесь со мной напрямую.

Кто финансирует, учитывая не чистый доход, после налогов, а валовый по 1099?

Традиционные банки рассчитывают только «чистый» доход для людей, которые получают 1099. Сегодня у них много новых программ, доступных для работников 1099, и там подход к рассчету доходов сильно отличается. Пожалуйста, обращайтесь напрямую для получения более подробной информации.

Скажите, пожалуйста, если дом куплен за кеш 8 лет назад. За это время он, наверное, вырос в цене. Как это оценить? И можно ли «вытащить» из него деньги?

Я уверена, что за последние 8 лет стоимость вашего имущества значительно увеличилась, вы можете получить оценку, обратившись к риелтору. Мы можем бесплатно создать оценочный пакет. Сегодня, пока процентные ставки на кредиты по-прежнему очень низкие, люди используют свои дома для получения новых кредитов и получения наличных денег. Пожалуйста, свяжитесь со мной напрямую для получения дополнительной информации и бесплатной консультации.

Знакомый получал какое-то время пособия и имел медикейд. Если он будет продавать дом, взыщут ли с него деньги за все предыдущие пособия?

Если владелец продает основное место жительства после использования medicaid, тогда да, правительство взыщет выплаты, это называется «estate recovery».

Какие выгоды при покупке дома по программе 55+?

В Калифорнии действует Proposition 60, которое позволяет людям старше 55 лет продать свой дом и купить новый, сохранив налог на недвижимость, который применялся к старому имуществу (рассчитанный много лет назад, а не от покупной цены). Также есть мобильные домашние парки для людей в возрасте 55+ с низкой ценой аренды помещений.

Добрый день! В данный момент продажи жилья падают или остались на уровне лета? С чем связано?

В Калифорнии сегодня предложение на рынке недвижимости выше, чем 6 месяцев назад. Это позволяет покупателям выбирать из большего числа вариантов, и поэтому продавцы могут не получить максимальную цену, на которую они могли бы расчитывать 6 месяцев назад. В то же время, спрос почти на 0,25% выше, чем это было 6 месяцев назад, и эксперты полагают, что он будет продолжать расти. Если вы находитесь в Калифорнии и хотите изучить свои варианты покупки недвижимости, пожалуйста, обратитесь ко мне напрямую за бесплатной консультацией.

Без гражданства США можно ли купить здесь дом или квартиру?

Да, многие из программ для тех, кто покупает жилье в США впервые, не требуют наличие статуса постоянного резидента.

Здравствуйте! Интересует покупка жилья для себя, но я не имею грин-карты и гражданства. Это вообще возможно и на каких правах? Штат Массачусетс. Спасибо!

Да, вы можете купить дом, не имея грин-карты. Некоторые банки сегодня готовы предоставить кредит людям с действующей рабочей визой. Удачи!

Здравствуйте! Я — гражданин России. В США приезжаю по туристической визе. Всё в законе. Хочу купить квартиру в COOP (именно в coop, а не condo) в New York, Brooklyn, Sunset Park. Ориентировочная цена: 300 000 долларов. Вопросы: 1. Какие налоги я должен буду заплатить при покупке? 2. Какие налоги платить при владении квартиры (годовой налог и так далее). 3. Какое необходимо предоставить подтверждение легальности происхождения средств? Благодарю.

Я не знакома с налогами на недвижимость в Нью-Йорке, но в Калифорнии ставки этого налога варьируются от 1% до 1,4% от покупной цены недвижимости. Этот налог в Калифорнии собирают 2 раза в год.

Есть ли смысл ожидать падения цен на жилье (недвижимость)? Хочу купить дом. Сейчас цены завышены. Не хотелось бы купить дом, а через два года его стоимость снизится.

Приобретение недвижимости на короткий срок всегда несет больше риска, чем покупка на длительный срок. В долгосрочной перспективе цены будут расти, поскольку население и экономика растут. В краткосрочной перспективе может быть либо рост, либо снижение цен. Если это дом для вас и вашей семьи, то подобная покупка — это почти всегда хорошая идея. Но если это инвестиция, то лучше рассчитать свой риск. Также вы должны подсчитать, сколько вы потратите на аренду в течение следующих 2 — 3 лет? Домовладельцы в США имеют дополнительные налоговые льготы, которых нет у арендаторов. Если вы планируете покупать недвижимость в Калифорнии, пожалуйста, свяжитесь со мной напрямую для бесплатной консультации.

Здравствуйте! Как-то слышал про льготный кредит на первую покупку недвижимости. Есть ли такая практика? И какие сейчас процентные ставки по кредиту в Лос-Анджелесе? Что такое рефинансирование здесь и во сколько это обходится — выгодно ли это? Спасибо!

Покупатели первого дома в США имеют много вариантов кредитных программ на выбор. Некоторые из банков предлагают низкие авансовые взносы, пониженную процентную ставку и другие льготы. Большинство наших клиентов получают рефинансирование с очень низкими с очень низкими или нулевыми ценами закрытия. Свяжитесь со мной напрямую, и мы подберем подходящую для вас программу.

Связаться со специалистом по покупке и продаже недвижимости в Сан-Франциско Bay Area Лилией Гариповой можно по телефону 415-910-3958, почте: [email protected] или через форму обратной связи на сайте.

Обратиться за консультацией по поводу вариантов финансирования приобретения недвижимости к Mortgage Consultant Стиву Цветкову можно по адресу: Pacific Bay Financial Corporation, 355 Gellert Blvd. Suite #230, Daly City, CA 94015; по телефонам: (415) 592-0987 (Office); (925) 594-2520 (Mobile) или по почте: [email protected]

Читайте также на ForumDaily:

Как найти идеальный дом в США с помощью Zillow

Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в крупных городах США

30 городов с хорошими зарплатами и доступным жильем

7 штатов США с самыми низкими налогами на недвижимость

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.