Нью-Йорк: в июне истекает срок действия закона о стабилизированной аренде

В июне 2015 года истекает срок действия так называемого закона о стабилизации арендной платы, известного также, как закон Урстадта (Urstadt Law). Принятый в последний редакции в 1971 году, этот документ регулирует, каким образом устанавливается размер ежемесячной стабилизированной платы в Нью-Йорке. Сегодня в мегаполисе около миллиона таких квартир, в которых проживают горожане с невысокими доходами. Изменения законодательства в этой сфере неминуемо затронут их жизнь.

В Нью-Йорке существует два вида льготных схем аренды жилья. Квартиры со стабилизированной арендной платой (rent-stabilized) и с контролируемой (rent-controlled). Последних осталось очень мало — 38 374. Контролируемая арендная плата, как правило, самая низкая из возможных, и ее рост крайне ограничен. Счастливчики, живущие в таких квартирах, экономят десятки тысяч долларов в год на аренде. Однако с 1980-х таких апартаментов стало на 230 000 меньше. Если съемщик уезжает из такой квартиры или же умирает, то хозяин жилья может выставить квартиру на сдачу по рыночной стоимости.

Жилья со стабилизированной арендной платой куда больше, чем с контролируемой. В настоящее время таких квартир и частных домов в Нью-Йорке около миллиона (284 089 в Манхэттене, 306 374 в Бруклине, 231 754 в Бронксе, 194 536 в Куинсе и 8 461 — в Статен-Айленде). Всего в мегаполисе сдается в аренду 2 172 634 единиц жилья, включая рыночную и стабилизированную аренду.

В категорию стабилизированной арендной платы не попадают квартиры в кооперативных домах или же кондоминиумы (жилищное товарищество, добровольное объединение собственников жилья). Чтобы жилье могло получить стабилизированную арендную плату, стоимость аренды квартиры не может превышать 2500 долларов в месяц, здания должны быть построены в период между 1 февраля 1947 года и 31 декабря 1973 года, а владелец здания должен был получить налоговые льготы после того, как он построил жилье или отремонтировал его. Если арендаторы зарабатывают больше 200 000 долларов на семью в год или стоимость аренды превышает 2500 долларов в месяц, то владелец недвижимости может избавиться от стабилизированной аренды и брать с жильцов рыночную цену.

Максимальное ежегодное повышение стоимости стабилизированной аренды жилья ежегодно устанавливается советом по арендным нормативам (Rent Guidelines Board). В прошлом году рост составил всего лишь 1%.

Эти действующие сегодня правила могут быть пересмотрены в июне этого года, когда истекает срок закон Урстадта, действовавшего 44 года.

“Без стабилизированной аренды Нью-Йорк в том виде, в котором мы его знаем, перестанет существовать”, — говорит Джумаан Уильямс, депутат Городского совета Нью-Йорка.

В основном, в квартирах со стабилизированной арендной платой проживают люди с невысокими доходами. Повышение аренды будет финансовой катастрофой для многих семей. Средний ежегодный доход людей, живущих в таких квартирах, составляет не более 36 600 долларов. Тогда как ньюйоркцы, снимающие жилье по рыночной стоимости, зарабатывают, в среднем, 52 260 долларов в год.

Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что парламентарии штата Нью-Йорк дадут закону Урстадта потерять силу. Уже сейчас они занимаются подготовкой изменений и вскоре, вероятно, рассмотрят их на слушаниях.

У собственников жилья, сдающих его в аренду, как и у квартиросъемщиков, есть свои сторонники в парламенте. Так, сенатор штата Нью-Йорк республиканец Фил Бойл, представляющий округ Саффолк (Лонг-Айленд), говорит, что сочувствует арендаторам, но понимает и проблемы арендодателей. Бойл говорит, что хозяева этих квартир и домов “далеко не мультимиллионеры”.

“Эти люди создают жилье для ньюйоркцев, и будет лучше, если они смогут заработать деньги, чтобы вложить их в строительство и реконструкцию жилья, что поможет нарастить жилой фонд”, — Бойл ратует за рыночный подход и призывает к облегчению строгих рамок стабилизационной аренды.