Как продать жилье и переоформить недвижимость на родине находясь в США

Многие иммигранты сталкиваются в Америке с проблемой, как распорядиться недвижимостью на родине. Причин тому много: один уезжал от военных действий, другой – от риска призыва, третий получил нежданное наследство в виде квартиры своей прабабушки. У каждого из нас свой путь, но все мы в итоге оказывается в похожей ситуации, и я совсем не удивлюсь, что многие, прочитав эту статью, узнают в ней себя.

Фото: Andrii Yalanskyi | Dreamstime.com

Больше всего обращений мне приходит от граждан России и Украины, волею судьбы оказавшихся в Америке. Многие из них, уезжая в спешном порядке, наскоро оформили доверенности на своих близких и не очень родственников предусмотрев в этих доверенностях широкие полномочия, в том числе продажу принадлежащей им недвижимости.

Это ошибка №1: никогда и никому не стоит выдавать доверенность «впрок» и на всякий случай. Если прямо сейчас у вас нет намерения продать квартиру, то и доверенность для этих целей выдавать не надо. Самый надежный способ уберечься от обмана – это не раздавать полномочия направо и налево. Даже если вы уезжаете за границу, знайте, что любую доверенность можно оформить в абсолютно любой юрисдикции в тот момент, когда вам будет необходимо.

Для оформления доверенности в любой стране вам нужно немного:

• свой собственный паспорт;
• паспортные данные доверенного лица;
• обращение к профессиональному юристу, имеющему необходимое образование и должны опыт.

Последнее условие крайне важно, потому что доверенности, изготовленные кустарным образом, обычно не принимают. Из-за этого возник миф: для того, чтобы иностранная доверенность была принята в России или Украине, она должна быть удостоверена нигде, кроме как в консульстве. Это не так. Любая профессионально оформленная доверенность будет принята в любой юрисдикции.

Как продать квартиру в России находясь в США

Готовясь к сделке с российской недвижимостью, вы должны принять во внимание прежде всего налоговый аспект.

1. Если вы получили квартиру в порядке приватизации, то не сможете сразу же продать ее без потерь. В первые три года налог для нерезидентов при продаже квартиры, полученной в порядке приватизации, составит 30%. Вы спросите, какой же налог придется платить после трех лет. Никакой. После трехлетнего владения такой квартирой налог будет равен нулю.

2. Если вы получили квартиру в порядке наследования, то срок владения прежде, чем ее можно продать без потерь, составит от трех до пяти лет, в зависимости от степени родства с наследодателем.

3. Если вы получили квартиру в дар, то для последующей продажи тоже надо выждать срок от трех до пяти лет, в зависимости от степени родства с дарителем.

Но и это еще не всё: если вам предстоит получить в подарок недвижимость в России, остановитесь, подумайте, проконсультируйтесь с юристом и налоговым специалистом. Вас это сильно удивит, но, принимая имущество в дар, вы получаете доход, а с дохода нужно заплатить налог: 13% для налоговых резидентов и 30% для не-резидентов. Исключение составляют законные супруги и близкие родственники, их подарки налогом не облагаются.

По теме: Завещание, наследство и налоги: как решить эти проблемы, если вы живете за границей

Но если всё же вас угораздило получить подарок не проконсультировавшись заранее со специалистом и вы встали перед необходимостью платить налог на полученный подарок, то помните: некоторые суммы вычитаются из налогооблагаемой базы: например, денежные средства, потраченные до получения подарка. В отношении подарков есть очень много нюансов, поэтому перед тем как делать подарок или тем более принимать имущество в дар, проконсультируйтесь со специалистом.

4. Если вы получили недвижимость в наследство, то возможность последующей продажи этой недвижимости тоже зависит от степени вашего родства с наследодателем. Минимальный срок владения недвижимостью, полученной в порядке наследования, составляет 3 года, максимальный – 5 лет. В течение этого времени вы не сможете распоряжаться принадлежащей вам квартирой или домом, потому как налоговый нерезидент должны будете оплатить сбор в размере 30%.

Как продать квартиру в Украине находясь в США

В Украине есть свои особенности. Так, при вступлении в наследство, налоговый нерезидент платит в казну 19,5%. Если уж вы попали в категорию налоговых нерезидентов, то избежать уплаты этого сбора можно только одним способом – отказаться от наследства. Отказаться от наследства вы можете в пользу другого конкретного наследника или безотносительно, что означает в пользу всех, то есть причитающаяся вам доля в наследстве будет пропорционально разделена между другими наследниками.

Таким образом, отказываясь от наследства в пользу наследников, живущих в Украине, высокий налог не будете платить ни вы, ни они. Однако если таких родственников нет, и вы желаете получить наследство, то заплатить придется. Есть тут и положительный момент: оплатив налог один раз, вы не должны будете платить его снова при последующей продаже полученной в наследство недвижимости. Вы сможете продать свою квартиру без потерь уже на следующий день после получения свидетельства о праве на наследство.

У наших клиентов часто возникает вопрос, кто является налоговым резидентом или нерезидентом. Вопреки распространенному заблуждению, это никак не связано с гражданством: можно быть гражданином своей страны и не быть резидентом; можно быть иностранным гражданином, но быть резидентом.

Вы являетесь налоговым резидентом той страны, где находится центр ваших жизненных интересов, страны, с которой вы имеете наиболее тесные личные и экономические связи. Центр жизненных интересов определяется прежде всего сроком проживания в той или иной юрисдикции. По общему правилу, чтобы считаться налоговым резидентом той или иной страны, вы должны проживать в этой стране не менее 183 дней в течение календарного года.

Очень часто при отчуждении недвижимости, будь то дарение или купля/продажа, возникает вопрос о супружеских правах. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством как России, так и Украины имущество, приобретенное в период брака по возмездным сделкам, является общим имуществом супругов независимо от того, на имя кого из супругов оформлено право собственности. При отчуждении такого имущества требуется письменное согласие второго супруга. Вместе с доверенностью в таких случаях оформляется и супружеское согласие.

В тех случаях, когда собственниками недвижимого имущества наряду со взрослыми членами семьи являются их несовершеннолетние дети, для отчуждения такой недвижимости требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Получение разрешения органа опеки и попечительства – предмет отдельной беседы, но если коротко, то получить такое согласие, как правило, можно только при условии покупки на имя ребенка равноценного жилья (в том числе и за границей, то есть в США). В большинстве случаев для распоряжения имуществом несовершеннолетнего требуется личное обращение родителей ребенка в орган опеки и попечительства.

Однако если вы хотите купить имущество на имя ребенка, а не продать его, то никаких особых требований к покупке нет, кроме того, что за ребенка в возрасте до 14 лет действуют его законные представители (родители), а ребенок в возрасте от 14 до 18 лет действует лично от своего имени, но с согласия своей мамы или папы. Именно «или» — согласия одного из родителей более чем достаточно для этих целей.

Мелкие сложности

Ну и наконец вишенка на торте – снятие с регистрационного учета. Очень трудно, хотя и не запрещено законом, продать квартиру, в которой прописаны люди. Особенно – дети. Вопреки одному из наиболее растиражированных заблуждений, выписать ребенка можно. И для этого не нужно согласие органа опеки и попечительства. Для этого не нужно никуда ехать (в смысле, на родину) и тем более везти туда своего ребенка. И даже в посольство или консульство обращаться нет необходимости. Сняться с регистрационного учета можно удаленно, для этого надо всего лишь попасть в профессиональные руки, которые подготовят вам правильные документы, подадут эти документы в органы в МВД и получат для вас необходимый результат.

Но даже если вы никому не верите и считаете это совершенно невозможным (да-да, у меня много сомневающихся клиентов), даже в этом случае вы сможете продать свою квартиру. Просто продавая квартиру с зарегистрированными в ней людьми, вы гарантированно потеряете в цене, значительно большую сумму, чем потратите на профессионального юриста, который снимет вас с регистрационного учета.

Вам может быть интересно: главные новости Нью-Йорка, истории наших иммигрантов и полезные советы о жизни в Большом Яблоке — читайте все это на ForumDaily New York

Многие российские пенсионеры беспокоятся, что снявшись с регистрационного учета в России, они потеряют пенсию. Это утверждение тоже является одним из многих заблуждений: если вы являетесь гражданином Российской Федерации, достигшим соответствующего возраста и имеющим соответствующий стаж, то имеете право на пенсию, и это право у вас никто и ничто не заберет, даже если вы останетесь без места жительства в России.

Множество пенсионеров, не имеющих места жительства на территории Российской Федерации, успешно получают свои пенсии. Что для этого надо? Действительный российский паспорт и (в ряде случаев) свидетельство о факте нахождения в живых, которые наш офис тоже оформляет и подает для вас в пенсионный/социальный фонды. Но об этом мы поговорим в следующий раз.

Читайте также на ForumDaily:

Как оформить доверенность за границей: советы опытного нотариуса

Как в Америке получать российскую пенсию, и почему не стоит копить эти деньги на счетах Сбербанка

Булгаковские истории о смерти и наследстве от русскоязычного юриста в США

Как сняться с воинского учета в России, если вы живете за границей: инструкция от адвоката

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.