Как происходит покупка дома в США: опыт русскоязычного иммигранта

Россиянин, который несколько лет назад переехал в США и купил себе дом в одном из городов «золотой жизни», рассказал изданию Realting подробно о том, как это происходит в Штатах, и почему практически нет шансов у мошенников с недвижимостью.

Фото: Depositphotos

«У каждого дома есть история, и в Америке узнать ее может любой человек»

Арсений Данилов переехал в США из России около 5 лет назад. За это время он успел купить дом в одном из штатов и рассказал все нюансы процесса покупки недвижимости в США.

«Начну свой рассказ с того, что американцы относятся к своему дому, как к инвестиции, — и это принципиальное отличие от «нашего» мышления, — рассказал Арсений Данилов. — Покупка дома в США начинается с выбора объекта недвижимости через специальные приложения, самые популярные из них — Zillow и Trulia. Здесь каждый покупатель определяет для себя важность общих параметров: цена, количество спален и душевых комнат, наличие или отсутствие школ поблизости, год постройки дома, размер земельного участка, размер ежемесячного налога (он может составлять от 3 до 15 тысяч долларов)».

«Еще одна очень важная информация, которая в США есть в открытом доступе, и она, кстати, видна в этом приложении, — по какой цене приобретал этот дом нынешний собственник. Даже если это было, например, в 1985 году, цена все равно отобразится. И покупатель увидит, что в 1985 году собственник купил этот дом, скажем, за $250 тысяч, а сейчас продает за $1,5 миллиона. Также будет указано, если дом очень долго не продавался и собственник на какое-то время снимал объявление. В таком случае рядом с объектом будет надпись Off Market и указано, выросла или снизилась цена в этот раз», — рассказывает Арсений.

Получается, что процесс покупки максимально прозрачен, здесь нет закулисных сделок или цифр. В этом моменте отражается принципиальная разница между американским и отечественным рынком недвижимости. В США владельцу невозможно скрыть историю дома: все документы, история продаж, сумма сделок — все можно легко узнать.

Приложения немного отличаются друг от друга. Trulia предоставляет возможность выбрать недвижимость в зависимости от района, к которому принадлежит та или иная школа. Это особенно важно для тех родителей, которые хотят, чтобы их дети учились в школах с высоким рейтингом. Потому что иногда бывает, когда дома, стоящие буквально через дорогу, будут относиться к разным школам. У Zillow нет возможности выбрать дом по школе, но есть другое преимущество.

«Можно пойти более простым путем — сразу найти риелтора, который будет искать дом. Ему нужно предоставить весь список своих требований. Дальше начинается его работа: по предоставленным критериям он составляет список объектов и отправляет его потенциальному покупателю на электронную почту. Как только появляются новые подходящие объекты у него в базе, он сразу присылает новые письма. При этом в каждом объекте также указана вся необходимая информация, в том числе и его история», — пояснил Арсений.

Если какой-то дом понравился, то риелтор договаривается о показе объекта. Можно приехать и посмотреть дом одному, а можно прийти на так называемый open house. Во втором случае это общий показ дома для всех заинтересованных покупателей, проводится чаще всего по выходным. При этом представляют дом риелторы от продавца, и они, бывает, устраивают небольшой праздник: в доме расставляют мебель, повсюду развешивают воздушные шары и стараются привлечь внимание окружающих. При этом часто мебель внутри дома фейковая — просто, чтобы покупатель представил, как здесь все может быть обустроено. При этом, в первую очередь, приходят поглазеть соседи: им важно узнать, как все устроено, что и как в их районе продают.

По теме: Покупка жилья со средним доходом: в большинстве регионов США это невозможно

Еще одна особенность американцев — дома редко делают, что называется, под себя, никто не старается впечатлить гостей какими-то индивидуальными фишками в дизайне. Если рассматривать дом как инвестицию, то и ремонт должен быть максимально универсальным.

«Дом для американца — это как машина: попользовался — продал. И поэтому недвижимость должна быть saleble — «продаваемая». Покупатель ожидает увидеть и определенный набор комнат: гостиная, родительская спальня с собственной ванной и гардеробной, детская, обеденная зона, кухня, кабинет», — поясняет Данилов.

Фото: Depositphotos

«У американцев очень редко бывают наличные, а вот русские сразу приезжают с деньгами»

«У американцев очень редко бывают наличные деньги на покупку дома — они, как правило, используют кредит. А вот приезжие русские понимают, что без кредитной истории им займ не получить, поэтому приходят сразу с деньгами, — констатировал Арсений. — Американцы перед покупкой дома идут в банк и узнают, на какую сумму они могут рассчитывать. Первый платеж за дом составит примерно 20% его стоимости. Если у тебя нет такой суммы, то банк, чтобы обезопасить себя, к процентам по кредиту обяжет выплачивать еще и страховку!

Идти смотреть коттедж без письма из банка нет никакого смысла, продавец попросить показать его в первую очередь. «Просто поговорить» — это не американский вариант, тебя никто не поймет. С другой стороны, можно обсудить возможную скидку, иногда продавцы на это соглашаются. А бывает и наоборот: разговор о возможной скидке приводит к повышению цены. Если дом действительно хороший и имеет выгодное расположение, то заинтересованный покупатель может поднять стоимость на $5-10 тысяч.

Как только стороны пришли к соглашению, покупатель должен внести предоплату в размере 2−5% стоимости дома. Это такой аванс, после которого на почту приходит электронное письмо о подтверждении сделки. В США давно используют электронную подпись, поэтому никуда ехать, как правило, не нужно.

«В процессе покупки дома покупатель не видит продавца. В самом конце, когда уже будут передаваться ключи, риелтор может показать фотографию семьи, которая жила здесь раньше, но не более. Для покупателя в США гораздо важнее узнать, какая репутация у района в целом. Здесь не бывает, чтобы рядом стояли дома за $500 тысяч и за $100 тысяч — все дома в конкретном районе будут стоить в каком-то конкретном диапазоне, например, $470-520 тысяч. Именно поэтому, кстати, и нет смысла делать в коттедже какой-то суперремонт, ведь при продаже он все равно будет стоить те же $520 тысяч. За ремонт никто отдельно платить не будет. Потому что люди, у которых есть больше денег на покупку дома, просто пойдут искать варианты в другие районы, более дорогие», — уточняет Арсений.

«Как итог: все дома очень похожие. Здесь можно снова провести параллель с покупкой и продажей автомобиля. Если вы покупаете, например Toyota Camry, то нет никакого смысла делать в ней сидения из крокодиловой кожи, вы все равно будете продавать ее как Toyota Camry. Кто-то, возможно, чуть-чуть доплатит, но не в 2 раза больше», — добавляет россиянин.

«При покупке дома придется подписать просто тонну бумаг, будьте к этому готовы»

«После внесения аванса, дом ставится «под контракт», где указана и сумма аванса, и срок, во время которого покупатель должен провести инспекцию дома. После этого приезжает специальный лицензированный инспектор. Он проверяет дом по всем показателям: как сделана проводка, как хорошо дом стоит, как сделана вода, крыша и т. д. Буквально через 2 дня составляется полный отчет по объекту покупки. Например, там будет указано, что в заборе третья секция слева наклонена, в ванной на первом этаже не работает кран, а на втором — есть трещины по потолку, крышу через 2 года придется менять, кондиционер старый. И, если уже после покупки выявился какой-то существенный недостаток (например, крен или просадка фундамента), то продавец обязан выплатить деньги на восстановление дома или можно отменить сделку вовсе», — рассказывает Арсений.

«Но если покупатель отказывается от сделки по каким-то несущественным моментам, то аванс остается у продавца. Здесь нужно учитывать: если в отчете не был указан какой-то дефект, выявленный уже во время эксплуатации дома, то компания инспектора оплатит штраф или ремонт через свою страховку», — добавляет Данилов.

Когда сделка подтверждена, покупатель отправляет документы в банк. С этого момента банк проведет собственную оценку объекта продажи (потому что в случае неуплаты дом переходит в собственность банка, и его нужно будет продавать) и начинает более детально изучать кредитополучателя. Первое, что попросят предоставить, — сумму налоговых выплат за последние 2 года. Затем нужны документы, подтверждающие уровень дохода за последние 2 года, справка с рекомендацией с работы, иногда может потребоваться справка о доходах других членов семьи.

По теме: Советы брокера: как платить меньше по уже взятому кредиту

Обязательно будет учитываться персональный кредитный рейтинг. Самый высокий показатель — 850, для покупки дома этот показатель должен быть выше 750. Нужно понимать, что кредитный рейтинг учитывает и оплату телефона, и счета за электричество, и даже самые мелкие покупки в магазине. Если кредитный рейтинг низкий, банк может отказать в предоставлении займа или повысить процентные ставки.

«Еще есть компания, заверяющая сам процесс покупки дома. В нашем штате это Title — отдельная частная компания со своей страховкой и юристами. Она тщательно проверяет историю этого дома от самого его возникновения, готовит специальное свидетельство на дом, в котором расписано все от первого кирпичика. Это сделано для того, чтобы уже после совершения сделки не появился тот, кто скажет, что этот участок ему завещал его дед в 1927 году», — поясняет Арсений.

«К тому же будьте готовы к стоимости дома доплатить еще около $10 тысяч (сюда входят налоги, различные страховки, оплата услуг Title и т. д.). Если все в порядке, то на электронную почту придут документы, которые также нужно подписать. Вообще, при покупке дома придется подписать тонну бумаг, так что будьте к этому готовы. Мне пришло около 100 email за все время проведения сделки. Я даже не знал, где располагался офис агентства недвижимости, которое представляло продавца, — все решалось удаленно. И уже после сделки выяснилось, что риелторы общались со мной из другого города», — поведал Данилов.

Читайте также на ForumDaily:

Советы брокера: как платить меньше по уже взятому кредиту

Дорогой интернет и холодный попкорн: вещи, которые раздражают путешественников

Карта или наличные: что заставляет вас тратить больше

Меган Фокс и Брюс Уиллис: 12 знаменитостей, которые любят делать покупки в Costco

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.