Как купить жилье в США

Покупка недвижимости в Америке — сложный и подчас запутанный процесс. Вот лишь один нюанс: даже если вы готовы заплатить ту сумму, которую хочет получить продавец, это не значит, что вы сможете купить жилье. “Форум” рассказывает обо всех подводных камнях покупки недвижимости в Америке и подсказывает, как их можно обойти.

Процесс приобретения жилья можно условно разделить на несколько этапов.

1. Выбор брокера

Самый первый вопрос, с которым сталкивается потенциальный покупатель недвижимости: действительно ли нужен брокер или же можно все сделать самостоятельно?

Если искать квартиру для аренды можно самостоятельно, немного сэкономив на услугах специалиста в сфере недвижимости, то покупать жилье без брокера все же не стоит. Хороший брокер сопровождает клиента на всех этапах процесса — от решения, в каком районе жить, до заключения сделки. Брокер расскажет об особенностях рынка недвижимости в выбранном вами городе, посоветует район, разберется с рейтингами школ, поможет получить кредит в банке, грамотно проведет переговоры с продавцом, поможет найти адвоката и многое другое. От того, насколько хорош ваш брокер, зависит немало, так что подойдите к выбору ответственно — поспрашивайте друзей и знакомых, посмотрите отзывы о работе брокера в интернете, почувствуйте, насколько вам комфортно с этим человеком.

Анастасия Зайцева из Хьюстона, штат Техас, приехала в США из России вместе с мужем по рабочей визе. Долгое время компания-работодатель оплачивала аренду их дома. Когда же им самим пришлось платить за жилье, семья задумалась о покупке дома, поскольку стоимость аренды выходила чуть ли не больше платежа по ипотечному кредиту. Работодатель предоставлял сотрудникам своего брокера, однако ребята отказались от его услуг и решили покупать дом с тем брокером, которого уже знали и в работе которого были уверены.

Мария Погарская, брокер нью-йоркской компании Evans, недавно продавшая пентхаус около Центрального парка за 20 миллионов долларов, так описывает преимущества работы со специалистами по недвижимости: “Вы покупаете свою первую/вторую/третью квартиру, я же занимаюсь своей 200-й сделкой. Во время поисков вы посмотрели 10-20 квартир, я их видела уже тысячу. Вы ищете своего первого адвоката, я уже работала с десятками адвокатов. Вы получаете свой первый кредит, я помогла получить кредит всем своим покупателям. Вот всем этим опытом я делюсь с каждым своим клиентом.”

Нью-йоркский брокер Мария Погарская имеет опыт продажи квартиры за 20 миллионов долларов. Фото из личного архива.

И самое главное — комиссию вашему брокеру, как и своему, платит продавец. При этом каждый из агентов представляет интересы своего клиента. Ситуаций, когда брокер одновременно представляет и покупателя, и продавца, нужно избегать, чтобы не возникал конфликт интересов.

Во избежание путаницы в 2011 году штат Нью-Йорк, например, ввел специальную форму, объясняющую, что должен делать каждый из агентов. Она, в частности, обязывает представителя покупателя соблюдать конфиденциальность, работать в интересах клиента и т. д. Форма подписывается при первом контакте и хранится в агентстве минимум три года.

Игорь (свою фамилию он попросил не называть) купил квартиру в Нью-Йорке в 2014 году. К услугам брокера не прибегал. Сам нашел подходящее жилье. К оформлению документов привлек самого дешевого адвоката без рекомендации. Агент продавца ему ничем не помогал. “В итоге сделка совершилась, я был очень доволен, что сделал все сам и сэкономил на брокере. Но через полгода оказалось, что в доме проблемы с лифтом, на ремонт нужно много денег, которых у дома не было. Со всех жильцов стали собирать дополнительный платеж, который позволил бы решить эту проблему. Мне пришлось дополнительно платить $2300 каждый месяц в течение полугода. Конечно, такие платежи бывают во многих домах и от них сложно застраховаться, но обычно это 100-200$ в месяц, а не $2300”, — считает Игорь. Он уверен, что профессиональный брокер мог бы помочь ему выявить эту проблему до момента покупки квартиры.

Отзывы реальных людей о работе брокеров и агентств недвижимости можно почитать на сайте Yelp: Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Майами.

2. Предварительное одобрение банком суммы кредита

Следующим этапом является не поиск квартиры, как может показаться, а посещение банка. Если вы собираетесь купить квартиру за свои деньги, позаботьтесь заранее о том, что бы они лежали на счете в банке. Неплохо будет получить выписку о состоянии вашего счета — она пригодится в дальнейшем. Но большинство людей покупают квартиры в кредит.

Если вы собираетесь сделать именно так, необходимо заранее получить письмо из банка о том, что вам будет предоставлен кредит на определенную сумму (pre-approval letter). Какую сумму дать в кредит, банк решает самостоятельно, исходя из многих факторов: вашей кредитной истории, состояния дебетного счета, уровня дохода. Письмо о предоставлении кредита можно получить как в банке, где у вас уже есть счет, так и в новом для вас учреждении.

Будьте готовы предоставить банку следующие финансовые документы:

• сведения о кредитном рейтинге;
• информацию о доходах за последние два года (зарплата и форма W-2);
• форму о возврате налогов;
• справку из банка о состоянии дебетных счетов;
• собственно заявление на получение кредита.

Для нашей героини Анастасии получить письмо о предоставлении кредита было проще простого. Поскольку кредит на покупку дома пара брала в банке, в котором обслуживался работодатель, то никаких дополнительных документов там не потребовали — банк уже владел всей информацией о зарплате и кредитной истории семьи.

Анастасия Зайцева с мужем купила дом в Техасе. Фото из личного архива.

Кредит на покупку недвижимости в США могут получить и иностранцы. Не все банки предоставляют такие кредиты, но, например, банк HSBC активно работает с гражданами других стран. Обычно иностранцы подают в банк такие документы: паспорт, справку о подтверждении доходов, справку о легальности происхождения денег. Полный список документов есть на сайте банка.

Александр, гражданин России, недавно купил квартиру в Нью-Йорке. Он объясняет: “Справка о подтверждении доходов — это специальная форма банка, в котором вы пытаетесь получить кредит. Эту форму должен заполнить бухгалтер или финансовый директор предприятия, на котором вы работаете, и затем передать ее банку напрямую. Справка об источнике средств нужна, только если деньги появились на вашем счете недавно. Подтвердить легальность денег могут документы о продаже имущества или о получении наследства. Но если деньги на вашем счете лежат более трех месяцев, то легальность их происхождения подтверждать не нужно.”

Условия получения кредитов детально описаны на сайтах банков, вот ссылки на крупнейшие из них: Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citi.

3. Поиск жилья для покупки

Когда вы уже нашли своего брокера и получили письмо из банка с указанием возможной суммы кредита, самое время заняться поиском жилья.

Начинать лучше с выбора района, где вы хотите жить. Не спешите с решением, учтите все мелочи — удобно ли вам будет добираться оттуда на работу, устраивает ли вас уровень местных школ, достаточно ли вам будет имеющихся в новом месте магазинов, кафе, ресторанов и других заведений, знаете ли вы уровень преступности в этой местности. Не жалейте время на этом этапе — посетите район, который вас заинтересовал, и желательно не один раз. Пройдитесь по улочкам и представьте, что вы уже тут живете. Подумайте, приятно ли вам тут гулять, куда вы выйдете за продуктами, есть ли рядом спортзал или парк для пробежек.

Алена Зекцер с семьей купила таун-хаус на Стейтен-Айленде, одном из районов Нью-Йорка. Она признается: выбрали отдаленную часть мегаполиса, потому что утомились от суеты и постоянной спешки. “Мы очень устали от перенаселенного города. Нам хотелось, чтобы дети могли играть на зеленой траве у дома. Хорошая школа и близость к Бруклину, где мы работаем, тоже были для нас очень важны. В наш будущий дом мы влюбились с первого взгляда благодаря его месторасположению — много зелени, рядом вода, вокруг тихо и спокойно. В то же время, мы недалеко от цивилизации, всего в 15 минутах от Бруклина”, — говорит она.

Для Анастасии из Техаса единственным требованием к месторасположению их будущего дома была близость к работе. Поэтому они с мужем искали жилье в радиусе 15-20 минут езды на машине от работы. В этом ограниченном диапазоне они выбрали район с самой лучшей школой — недвижимость в хорошем школьном районе всегда более ликвидна.

Как только вы выбрали район, время начинать просмотр объявлений. Ваш брокер составит для вас список подходящих вариантов, которые он найдет в закрытых риелторских базах. Но вы и самостоятельно можете просмотреть объявления, чтобы лучше ориентироваться на рынке. Тут вам пригодятся сайты streeteasy, zillow, trulia.

4. Поиск адвоката

Уже на этапе выбора квартиры стоит заняться поиском еще очень важного для вас человека — адвоката, который будет представлять ваши интересы во время сделки. Если у вас нет своего адвоката, брокер поможет его найти. Хороший адвокат важен не менее хорошего брокера. Именно от него зависит юридическая правильность оформления всех документов, а соответственно — и все ваши права и обязанности как покупателя.

Услуги адвоката могут стоить покупателю от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, в зависимости от сложности ситуации и расценок самого адвоката.

Если вы работаете в большой компании, узнайте, возможно, определенная поддержка в процессе приобретения жилья предусмотрена вашим контрактом.

Анастасия Зайцева рассказала, что работодатель ее мужа имел своих брокеров и адвокатов, услугами которых сотрудники компании могли пользоваться бесплатно или на льготных условиях — в зависимости от их контрактов. Так, при покупке своего дома они воспользовались услугами адвоката компании, а вот брокера предпочли другого, проверенного.

5. Переговоры с продавцом

Итак, вы выбрали несколько интересных объектов, сходили на просмотр квартир, внимательно все изучили и готовы остановиться на одном или паре вариантов. Начинается этап переговоров, во время которого вы и ваш брокер можете оговорить не только скидку, но и все детали сделки.

На американском рынке недвижимости можно торговаться. Вы вправе предложить продавцу меньшую сумму и, если других предложений нет, он может и согласиться. Но возможна и другая ситуация, когда продавец получает несколько предложений, в которых покупатели могут увеличивать предлагаемую сумму, если очень хотят купить именно эту квартиру или дом. Тогда продавцу ничто не мешает выручить за свою недвижимость сумму даже большую, чем он хотел изначально.

Дмитрий Стасюк, нью-йоркский брокер, автор популярного блога о недвижимости в Нью-Йорке, рассказывает: “Торг – это очень важный этап. Нужно хорошо знать ситуацию на рынке, понимать, насколько выбранный вами объект недвижимости популярен и готова ли другая сторона торговаться. Вопрос иногда не в том, сколько вы сможете сэкономить, а в том — сможете ли вы вообще купить понравившийся вам вариант. Если предложить слишком низкую цену, а желающих будет много, то вас могут просто исключить из процесса дальнейшего торга, и вы упустите квартиру или дом, на поиск которого потратили много времени. Может быть и обратная ситуация: продавец поставил очень высокую цену, и ваша задача – снизить ее до минимума, не отбив при этом у него желание продать.”

Брокер Дмитрий Стасюк советует хорошо подготовиться к торгу за недвижимость. Фото из личного архива.

Следует отметить, что, выбирая покупателя, продавец обращает внимание не только на предложенную сумму. Андрей, недавно продавший свою квартиру в одном из кооперативов Нью-Йорка, выбрал клиента, резюме которого ему показалось более стабильным в финансовом плане, а не того, кто предложил большую сумму: “Я внимательно изучил резюме покупателей, поскольку очень важно, чтобы человек соответствовал требованиям кооператива. Кроме того, покупатель, предлагавший больше денег, должен был еще заниматься получением кредита. Я решил, что риск с кредитом и с советом кооператива (а значит и потеря времени), не стоят дополнительных денег”.

Анастасия Зайцева из Техаса вспоминает: “Наш брокер проделала отличную работу — ей удалось собрать максимум информации об интересующем нас доме. Так она узнала, что продавец “спешит” продать дом — недавно он купил другую недвижимость и, очевидно, платить по двум кредитам ему тяжело. К тому же, этот дом уже довольно давно был выставлен на продажу и не продался. Мы сделали предложение намного ниже заявленной цены. Переговоры длились недолго, но были очень интенсивными. В результате, наш брокер смогла договориться о цене, которая была ниже первоначальной более чем на 10 тысяч”.

Именно на этапе переговоров кроме цены вы должны оговорить с продавцом все волнующие вас вопросы — останется ли мебель, починят ли что-то неработающее, каковы условия расторжения и закрытия сделки.

6. Вхождение в сделку

Как только вы согласовали все эти вопросы, нужно оплатить страховой депозит в размере 10% от стоимости жилья и подписать контракт с продавцом, согласно которому вы обязуетесь купить, а продавец обязуется продать объект недвижимости в установленный срок (обычно через 30-60 дней после подписания).

За это время продавец освобождает квартиру, приводит ее в надлежащий и оговоренный заранее вид. А покупатель занимается получением кредита от банка.

Обратите внимание, что даже при покупке квартиры в кредит, банки чаще всего требуют минимально 20% в качестве первоначального взноса. Эта цифра меняется в зависимости от рынка, например, лет пять назад банк позволял внести всего 10% от стоимости жилья.

Если вы хотите купить квартиру (а не частный дом), то, скорее всего, в это время вам придется еще пройти интервью с советом жильцов дома и получить его одобрение. В зависимости от дома, это интервью может быть как чистой формальностью, так и очень серьезным мероприятием, к которому предстоит подготовиться не меньше, чем к поступлению в университет. Без одобрения совета купить квартиру в доме просто невозможно — не помогут ни деньги, ни связи.

Особенно сложно получить одобрение совета в кооперативных домах, а их доля на рынке Манхэттена, например, составляет около 75%. В кооперативных домах недвижимость принадлежит не жильцам, а предприятию, владеющему домом. Соответственно, покупатель будет покупать не квартиру, а часть акций предприятия, которое владеет домом. И, конечно же, остальные акционеры, представленные советом жильцом, будут решать, “впустить” ли вас в дом. Так, например, именно из-за отказа совета жильцов Мадонна не смогла купить квартиру по элитному адресу 1 West 72nd Street в Нью-Йорке в доме, который известен всем под названием “Дакота” и в котором в свое время жил Джон Леннон.

Совет жильцов решает, кого хочет видеть в своем доме, а кого — нет. Поэтому требования, вопросы и поведение совета вообще часто могут показаться иррациональными. Венсдей Мартин, автор нашумевшей книги об элитном районе Нью-Йорка “Приматы Парк-авеню”, в своих мемуарах вспоминает, что не могла прийти на интервью с советом жильцов из-за сложной беременности и предписанного врачом постельного режима. И тогда совет пришел к ней домой, чтобы провести интервью прямо у нее в спальне.

7. Закрытие сделки

После полученного одобрения от совета жильцов дома и подтвержденного финансирования от банка вам уже ничего не грозит. В назначенный заранее день происходит закрытие сделки — адвокаты продавца, покупателя и банка (а иногда и адвокаты дома), сами продавец и покупатель (необязательно), риелторы продавца и покупателя подписывают очень много документов, согласно которым и происходит передача права собственности. Обычно за день до закрытия сделки проходит последний просмотр квартиры, во время которого вы проверяете, все ли в порядке, и были ли соблюдены ваши договоренности с продавцом.

Будьте готовы к тому, что все расходы, связанные с покупкой недвижимости, то есть все необходимые платежи и налоги, могут составить от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Если же вы пока не планируете покупать жилье, а ищите варианты аренды, «Форум» подскажет, на что обратить внимание и как не дать себя обмануть.