В США рекордно дорогое жилье и невероятно много бездомных: что не так с рынком недвижимости в Америке

В США рекордно дорогое жилье и рекордно много бездомных. Одна из причин этого- расизм. Американские города строились в эпоху расовой и социальной сегрегации — и до сих пор борются с пережитками прошлого, сообщает «Медуза».

Фото: IStock

Нынешние проблемы американских городов — наследие сегрегационной политики XX века. Современный облик американских городов — офисные «даунтауны» в центре и одноэтажные пригороды — следствие целенаправленной политики, основанной на расовой сегрегации.

Расовое и социальное расслоение

Этот процесс начался из-за урбанизации конца XIX века. Промышленная революция привела к резкому росту плотности городского населения, антисанитарии и преступности. Из-за изобретения лифтов, насосов, стальных каркасов и общественного транспорта города стали увеличиваться не только вширь, но и ввысь.

По теме: Как живут бездомные в США: непростая история одного мужчины

Города привлекали многочисленных еврейских мигрантов, жителей Восточной и Южной Европы, а также афроамериканцев из южных штатов.

Власти мегаполисов стали разделять их на зоны эксклюзивного пользования, например, отделяя жилые районы от промышленных. Белое население стало использовать эти правила для отделения от мигрантов. Когда прямые сегрегационные законы были признаны неконституционными, престижные районы стали определять как зоны для строительства отдельных домов для каждой семьи — такие не могли позволить себе ни бедняки, ни мигранты, ни афроамериканцы.

После Второй мировой войны на облик американских городов начала влиять и массовая автомобилизация: теперь от загородного дома до работы можно было добраться за довольно короткое время. В середине 1950-х при президенте Дуайте Эйзенхауэре была принята программа массового строительства автомобильных трасс между штатами. В первые 20 лет ее действия из-за прокладки дорог принудительному переселению подверглись около миллиона человек.

Чтобы сократить экономические и политические издержки строительства, трассы зачастую проводили через районы проживания мигрантов и небелого населения. Многие шоссе отделили «белые» районы от мест, где жили более бедные американцы.

Округа, выделенные для строительства отдельных домов, стали расширяться, заполняя пригороды. Белые американцы стали перебираться туда, а переезду остальных горожан мешала дискриминационная система кредитных рейтингов и так называемые «расовые ковенанты», запрещающие продажу домов представителям определенных рас или национальностей. Многие из них были вынуждены оставаться в черте городов, в старых и ветшающих многоэтажных домах.

Из-за отъезда белого населения и снижения налоговых поступлений, такие районы становились лишь беднее и не могли в достаточной мере финансировать социальную инфраструктуру и школы. Низкое качество образования не давало жителям получить достойную работу, создавая замкнутый круг бедности. Многие районы превратились в депрессивные гетто с высокой безработицей и зашкаливающей преступностью.

Местные власти переставали развивать общественный транспорт и старались сделать города удобными исключительно для живущих в пригородах автомобилистов. Новым требованием при строительстве стало выделение парковочных мест. В 1950–1980-х годах власти стали принудительно изымать земли для парковок, из-за чего нередко под снос уходили и жилые дома. Сейчас парковки занимают от 20% до 30% территории многих городов вроде Детройта, Луисвилля, Финикса и Далласа.

Рассечение районов привело к распаду местных сообществ, а начало первой волны деиндустриализации городов привело к упадку многих округов. Перенос производств в пригородные промзоны усложнил жизнь обитателей многоэтажных районов, вынуждая их тратить время на дорогу и транспорт. Это привело к новому витку роста безработицы и нищеты.

Плохое состояние городов породило политику «городского возрождения». Местные власти постарались снизить плотность населения, отдавая земли для строительства домов на одну семью, а федеральное правительство предоставляло гранты на строительство инфраструктуры вроде больниц, университетов и школ. Это позволило возродить целые районы и привлечь в города богатые семьи — но сотни тысяч жителей неблагополучных районов были подвергнуты принудительному переселению.

Инвестиции в неблагополучные районы породили новый замкнутый круг: чем лучше были условия жизни, тем более неподъемной становилась аренда для старых жителей этих кварталов. Этот эффект усиливался и за счет притока тех, кто решил вернуться из пригородов в облагороженные центральные части мегаполисов. Старое ветхое жилье проходило через реновацию, количество рабочих мест росло, а преступность снижалась — но те, кто жил в этих районах давно, выдавливались все дальше и дальше от центра.

Этот процесс — джентрификация — затронул многие американские города вроде Атланты, Бостона, Чикаго, Филадельфии, Вашингтона и Детройта. Но наиболее заметным примером стал Сан-Франциско и его город-спутник Окленд, куда массово переезжали специалисты, занятые в технологическом секторе Кремниевой долины.

Таким образом политика разделения городов на зоны, пострадавшими от которой раньше были преимущественно бедные и небелые горожане, стала оказывать негативное влияние на всю страну. Дефицит жилья сдерживает экономический рост, снижает производительность труда и социальную мобильность, увеличивает число бездомных.

“Наследие” сегрегации

Дефицит жилья привел к резкому росту стоимости аренды. Сильнее всего это бьет по молодым американцам — треть из них считает покупку недвижимости несбыточной мечтой.

Несмотря на то, что расовая сегрегация была запрещена 70 лет назад, а города и штаты десятилетиями пытаются избавиться от ее последствий, многие проявления заложенного тогда расслоения сохраняются до сих пор. Районы одного города могут отличаться по всем возможным параметрам: от средней продолжительности жизни и риска хронических заболеваний до чистоты воздуха и даже средней температуры.

К тому же строгое зонирование строительства сохраняется во многих американских городах. В Лос-Анджелесе под дома для одной семьи отведено 75% земли, в Сиэтле — 81%, в Сан-Хосе — 94%. В этих городах стоимость малоэтажных домов достигает нескольких миллионов долларов, а земельные участки под зданиями из-за дефицита становятся ценным активом сами по себе.

К тому же по планам строительства многоквартирных домов бьют строгие жилищные кодексы, которые определяют каждый аспект строительства.

В некоторых муниципалитетах с так называемой дискреционной проверкой любые, даже самые мелкие особенности каждого проекта должно по отдельности согласовывать местное правительство. Ударил по девелоперам и кризис 2008 года, темпы строительства не восстановились до сих пор.

По разным оценкам, в США не хватает примерно от 1,5 до 6 миллионов единиц жилья.

Вам может быть интересно: главные новости Нью-Йорка, истории наших иммигрантов и полезные советы о жизни в Большом Яблоке – читайте все это на ForumDaily New York.

Дефицит привел к резкому росту стоимости аренды: только за 2021–2022 годы она увеличилась на 25%. В среднем американцам нужно зарабатывать не менее $24 в час, чтобы позволить себе съем двухкомнатной квартиры. При этом федеральный уровень минимальной оплаты труда с 2009 года составляет всего $7,25 в час и даже в самых прогрессивных штатах не превышает $17. В Сан-Франциско для аренды квартиры необходимо зарабатывать не менее $51 — при минимальной зарплате в $18 в час. Из-за этого многие снимают жилье за городом, а некоторые рабочие приезжают к своим фабрикам на рассвете, чтобы успеть припарковаться и поспать несколько часов в машине.

Оплата жилья становится все более обременительной статьей бюджета домохозяйств. В первом квартале 2023 года американцы тратили на аренду в среднем около 30% доходов. Даже несмотря на снижение инфляции, цены на аренду остаются главным драйвером роста цен, а доходы американцев не поспевают за возрастающей арендной платой.

Купить собственное жилье также становится все сложнее. Из 50 крупнейших городов ипотека выгоднее аренды только лишь в четырех. Средняя стоимость дома достигла $419 тысяч, что на 40% выше, чем в январе 2020 года.

При этом цены растут с заметным опережением расходов на строительство, хотя стоимость строительных материалов и труда также увеличивается.

Особенно это заметно в местах с высоким спросом на недвижимость: с 1980 года цена жилья в нью-йоркской агломерации выросла на 706%, цены на потребительские товары — на 376%, а зарплаты — на 326%. В районе залива Сан-Франциско цены выросли еще сильнее — на 932%.

Сильнее всего это бьет по молодым американцам: среди рожденных после 2000 года 34% считают покупку жилья несбыточной мечтой, а средний возраст людей, которые впервые приобретают недвижимость, вырос до рекордных 36 лет. На этом фоне молодежь все чаще откладывает покупку жилья. Впервые с 1940-х годов доля американцев в возрасте от 18 до 29 лет, живущих с родителями, превысила 45%.

Рост цен на аренду коррелирует и с увеличением числа бездомных. Калифорния и Нью-Йорк, особенно их крупные города, вроде Сан-Франциско, Лос-Анджелеса и Нью-Йорка, лидируют и по дороговизне жилья — и по количеству людей, вынужденных жить на улицах.

Проблема бездомных

Многие из бездомных лишились жилья в последние годы — на фоне пандемии, высокой инфляции и эпидемии наркозависимости.

По данным федерального министерства жилищного строительства и городского развития, количество бездомных американцев в 2023 году превысило 650 тысяч человек. Это самый высокий показатель с 2007 года, когда чиновники начали вести такую статистику. К такому росту привели локдауны во время пандемии коронавируса, рекордная за последние 40 лет инфляция, рост цен на жилье, эпидемия наркозависимости и недоступность психиатрической помощи.

Самым драматичным примером американской проблемы бездомности — вытекающей из ошибок жилищного планирования — стала ситуация в Сан-Франциско. По самым скромным оценкам местных властей, почти восемь тысяч жителей города живут на улицах, больше чем у половины из них нет доступа к приютам или ночлежкам. Палаточные городки можно встретить в самом центре Сан-Франциско.

Перед ноябрьским визитом главы КНР Си Цзиньпиня (он приехал на саммит организации АТЭС) власти города провели кампанию по зачистке центра города от бездомных и уборке улиц. Часть бездомных устроили в приюты, а основную массу переместили на удаленные от центра улицы. Сразу после окончания саммита и снятия оцепления бездомные вернулись на прежние места.

В одной Калифорнии на улицах живет 180 тысяч человек, а половина американских бездомных приходится на крупные города в четырех крайне либеральных штатах: помимо Калифорнии это Нью-Йорк, Орегон и Вашингтон. Большинство мэров мегаполисов избраны от Демократической партии — так что чем острее становится проблема бездомности, тем чаще республиканцы обвиняют в ней либералов.

По мнению консерваторов, терпимость городских властей к бездомным ведет к росту преступности. Республиканцы обвиняют демократов в нежелании бороться с проблемой, несмотря на наличие ресурсов, и упрекают за готовность зачищать улицы только на время визита иностранных гостей. Некоторые даже предлагают криминализировать некоторые виды бездомности. Например, Дональд Трамп предлагает арестовать всех бездомных и дать им выбор между тюремным заключением и лечением в лагерях за пределами городов.

Либералы в ответ настаивают, что силовые меры борьбы с бездомностью безуспешны и не способствуют решению проблемы. Взамен они предлагают фокусироваться на социальной поддержке бездомных, вроде недавней пилотной программы безусловного базового дохода в Сан-Франциско, которая показала определенные успехи. Они также обращают внимание, что ситуация с бездомностью разнится от города к городу: в Нью-Йорке из 100 тысяч бездомных лишь 5% не имеют доступа к шелтерам и другому временному жилью, а в техасских Далласе и Хьюстоне, которые также возглавляют демократы, бездомность снижается.

Впрочем, катастрофический рост количества бездомных в Калифорнии перевешивает улучшение ситуации в других штатах — и общее количество живущих на улицах американских городов выросло в 2023 году на 12%. Основной прирост пришелся на людей, которые испытали бездомность впервые, а из 650 тысяч лишь 143 тысячи — «хронические бездомные». На 16% увеличилось число бездомных семей. Выросло и количество престарелых бездомных, оказавшихся на улице: люди в возрасте 55 лет и старше составляют около 20%. При этом подавляющее большинство впервые оказавшихся на улице престарелых стали бездомными из-за резкого роста стоимости жилья.

Кто тормозит реформы

Градостроительным реформам противятся в первую очередь владельцы дорогого жилья — из опасений, что перемены понизят стоимость их недвижимости.

Влияние урбанистов на облик американских городов было ограничено не только сводами правил, но и яростными протестами жителей. Так, всю вторую половину XX века в США проходили так называемые «автострадные бунты» с требованием изменить планы прокладки скоростных дорог.

Культура сопротивления строительству стала важнейшим фактором градостроительной политики — и получила название NIMBY. Попытки повысить плотность застройки вроде возведения коттеджей на несколько семей или малоэтажных многоквартирных домов — не говоря уже о строительстве высоток — стали сталкиваться с ожесточенным сопротивлением жителей.

На фоне роста цен на жилье в 1970-х недвижимость стала важным финансовым активом, и домовладельцы начали более серьезно относиться ко всему, что могло бы ему навредить. Жители ссылались на так называемые законы о неудобствах, чтобы не допустить строительства похоронных бюро или установку солнечных батарей недалеко от своих домов. А в 1980-х и 1990-х годах популярными стали охраняемые жилые комплексы с ограниченным въездом. Жильцы коллективно контролировали разные аспекты их облика вроде эстетики газонов и возможности владеть домашними животными. Как правило, такие комплексы очень однородны по социальному и расовому составу.

Поскольку любое повышение этажности и плотности застройки приводит к снижению средних цен на жилье в районе, жители мобилизуются как для протестов на общественных слушаниях, так и для кампаний жилищных товариществ в масштабе целых штатов. Например, в Калифорнии они пытаются организовать референдум для отмены недавних законов, разрешающих строительство малоэтажных домов на несколько семей в зонах, отведенных под коттеджи. Попытки упрощения правил строительства доступного жилья из-за протестов провалились в Нью-Йорке и Колорадо.

Среди активистов NIMBY примерно равное количество людей как с консервативными, так и либеральными взглядами. Участие в движении скорее коррелирует со стоимостью недвижимости: чем она дороже, тем активнее жильцы борются с уплотнением. Защита ценных активов заставляет самых разных людей отказываться от своих взглядов: как только речь заходит о стройке в их районе, консерваторы перестают отстаивать рыночные свободы, а либералы забывают о борьбе с расизмом и помощи бедным. Именно в либеральных штатах вроде Калифорнии и Нью-Йорка, где наиболее остро стоит проблема дефицита жилья, градостроительные реформы правил застряли в местных парламентах.

Это выглядит тем более странно, что аргументы NIMBY — например, что появление доступного жилья привлечет «менее благополучных» жильцов — часто становились пристойной формой для расистских и сегрегационистских взглядов. В районах, где живут преимущественно белые американцы, из-за протестов до сих пор намного больше ограничений на использование земли. А акции NIMBY направлены против строительства зданий, в которые чаще заселяются мигранты и афроамериканцы: бюджетного жилья, более высотных зданий или домов с небольшой площадью квартир. Борются активисты и с созданием шелтеров для бездомных, среди которых много небелых людей.

При этом жители мегаполисов почти всегда выбирают мэрами демократов, и выходит, что самые богатые из либеральных избирателей становятся главным препятствием для реализации ими программ строительства доступного жилья. Одновременно активистов NIMBY все чаще поддерживают правые политики. Так, в 2020 году Трамп назвал попытки федерального правительства влиять на градостроительные правила «ультралиберальным диктатом» и попыткой «бюрократов указать, где и как люди должны жить». Известный телеведущий Такер Карлсон обвинял демократов в желании «уничтожить пригороды».

За реформы, которые могут снизить цены на жилье, выступают как левые, так и либертарианцы. Многие их инициативы принимаются штатами — но в масштабах страны проблема остается острой.

Теперь, на фоне резкого роста цен на жилье и уровня бездомности, стало формироваться и противоборствующее движение под названием YIMBY, которое пытается стимулировать жилищное строительство и добиться смягчения законов о зонировании. Оно объединяет как левых и либеральных активистов, которые считают, что жилье должно быть доступным, а законы о зонирования должны быть пересмотрены как реликт расовой сегрегации, — так и рыночников и либертарианцев, выступающих против государственных ограничений на строительство жилья. Вместе они разрабатывают инициативы и лоббируют их на местном уровне: в 2023 году в 23 штатах внесли более 200 законопроектов, связанных с реформами жилищного строительства.

Помимо ценностных, активисты приводят и экономические аргументы в пользу увеличения плотности застройки городов. Так, либерализация законов о зонировании должна привести к значительному росту американской экономики — по разным оценкам, из-за ограничений страна потеряла от 9% до 36% ВВП. К тому же из-за роста трат на жилье у американцев остается все меньше средств на другие расходы. Дорогая аренда мешает мобильности работников: они отказываются от переезда в мегаполисы и остаются в менее продуктивных регионах и секторах. Согласно исследованиям, при удвоении населения города продуктивность работы каждого из жителей растет на 2%.

Активисты YIMBY отмечают и другие эффекты запретов строительства. Например, рост стоимости жилья на 10% ведет к падению рождаемости примерно на 1,3%. Углеродный след каждого жителя мегаполиса намного ниже среднего. А автомобилизация остается одним из драйверов роста ожирения среди взрослых с 10% в начале 1960-х до 42% в 2020 году. На плотно застроенном Манхэттене доля людей с ожирением в два раза ниже, чем в среднем по стране.

Аргументы активистов YIMBY помогли им добиться утверждения реформ во многих штатах. В Калифорнии было принято сразу 56 законов, упрощающих строительство жилых домов. Несколько аналогичных законопроектов были приняты в Род-Айленде и Вермонте. В Техасе, Монтане и Флориде реформы поддержали даже политики-республиканцы.

Правила землепользования в США определяют муниципалитеты, а федеральные власти могут повлиять на них лишь с помощью косвенных мер. Еще при Бараке Обаме в Вашингтоне рассматривали программу стимулирования строительства жилья, подобные меры предлагали и при Трампе — но тогда Белый дом отказался от своей же реформы. В 2019 году YIMBY Act, связывающий получение федеральных жилищных грантов с реформой зонирования, провалился в сенате.

Администрация Джо Байдена пыталась провести целый комплекс мер по стимулированию строительства жилья. В пакет входило упрощение строительства домов для малоимущих арендаторов и выделение $10 миллиардов муниципалитетам, которые реформируют свои законы о зонировании территорий — в прессе их называли «грантами YIMBY». Но после согласования с конгрессом в бюджете на эти цели осталось лишь $85 миллионов. Белый дом также советовал штатам использовать для развития жилищного сектора выделенные им во время пандемии коронавируса средства.

Эксперты уверены, что преодоление кризиса дефицита жилья потребует от правительства отдельной, масштабной и целенаправленной реформы. Чтобы провести такой пакет через конгресс, движению YIMBY придется добиться ее включения в повестку обеих партий.

Читайте также на ForumDaily:

Сколько тратят на продукты жители разных штатов Америки: рейтинг самых дорогих и дешевых городов и регионов

Как выбрать иммиграционного адвоката и избежать мошенничества

Что и когда покупать в США: гид по американским распродажам

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.