В Малайзии построили город за $100 млрд: почему там так никто и не поселился

В 10 километрах от Сингапура находится впечатляющий город-призрак. Он был рассчитан на 700 тысяч человек, но живут в нем всего лишь 9 тысяч. Почему так получилось, и остались ли у города шансы на спасение, сообщает Onliner.

Фото: IStock

По ночам в десятках жилых высоток, расположенных на четырех искусственных островах, загораются лишь единичные окна. Улицы пустынны, в огромном торговом центре, в котором должна была кипеть жизнь, работают лишь несколько магазинов, да и те едва сводят концы с концами.

Форест-Сити задумывался как крупнейший девелоперский проект — по сути, строительство нового города, рассчитанного на 700 тысяч человек.

Компания Country Garden, один из лидеров китайского рынка недвижимости, планировала вложить в создание в Малайзии нового населенного пункта $100 миллиардов, но пока сумела реализовать проект только на 15%. Системные ошибки и просчеты привели к тому, что сейчас в Форест-Сити живут всего 9 тысяч человек и значительная их часть жалеет о сделанном некогда выборе.

Амбициозные планы

Форест-Сити должен был стать главным проектом трансформации региона Искандар в новую точку роста Малайзии. Инициаторы этого процесса в правительстве страны и султаната Джохор, одного из ее южных штатов на границе с Сингапуром, предполагали повторить успешный пример китайского Шэньчженя, который благодаря соседству с Гонконгом очень быстро сумел превратиться из тихой рыбацкой деревушки в современный мегаполис с 10-миллионным населением.

На бумаге все выглядело прекрасно.

По теме: 18 городов-призраков в Америке, от которых мурашки по коже

Была создана специальная экономическая зона с льготным режимом налогообложения, объявлено о планах создания новых производств, в том числе высокотехнологичных, начато строительство первых жилых районов, рассчитанных на работников этих производств, а также на бывших жителей Сингапура, которых могла привлечь относительно дешевая в сравнении с их ценами недвижимость. Действительно, близость этого богатого города казалась естественным локомотивом, практически гарантирующим непременный успех всего предприятия. Форест-Сити же, создаваемый как образец «умного города» XXI века, подавался как якорный проект всей этой амбициозной задумки.

Генеральный проект

Строительство Форест-Сити началось в 2016 году, и, конечно, столь масштабная стройка, в которую планировалось вложить $100 миллиардов, не могла не привлечь внимание первых лиц Малайзии. Идея получила одобрение и премьер-министра страны Наджиба Разака, и султана Джохора Ибрагима Исмаила.

Генеральный план города был разработан американским архитектурным бюро Sasaki Architects.

Согласно предложенной идее, прямо в Джохорском проливе, отделяющем Сингапур от Малайзии, насыпались четыре новых острова общей площадью 1370 гектаров. Эта искусственная суша получала комплексную застройку: бóльшую часть должны были занять жилые дома разного формата, но также предполагалось возведение административных высоток, сооружение торгово-развлекательных центров, создание большого парка. Пристальное внимание к экологии вообще декларировалось как главная идея нового города. Предполагалось, что основные коммуникации, прежде всего автомобильные, будут убраны под землю, а поверхность отдадут пешеходам и велосипедистам. Большинство зданий должны были получить обильное вертикальное озеленение, столь популярное ныне в Сингапуре. Это и обусловило название проекта — Форест-Сити, «Лесной город».

С расчетом на Китай

Для застройки Форест-Сити была создана отдельная совместная компания. Сорок процентов ее акций принадлежит Kumpulan Prasarana Rakyat Johor, государственному инвестиционному холдингу Джохора, но главным партнером, получившим оставшиеся шестьдесят процентов, все-таки стал Country Garden, один из крупнейших девелоперов КНР с большим опытом работы на китайском рынке, но уже имевшим и первые реализованные объекты в Малайзии.

Собственно, на китайских покупателей новый проект в основном и был рассчитан, вплоть до того, что даже надписи на уличных указателях дублировались иероглифами.

Предполагалось, что привлеченные близостью Сингапура (а также возможностью получить в собственность квартиру у воды) инвесторы из КНР станут основным населением нового города. Тем более что в Малайзии с 2002 года действовала государственная программа «Малайзия — мой второй дом», благодаря которой люди могли получить долгосрочную визу в обмен на открытие в стране банковского счета с определенным депозитом, который впоследствии можно было частично использовать на приобретение квартиры или дома. То есть потенциальный обитатель Форест-Сити мог использовать недвижимость с видом на Сингапур как основное место жительства или в качестве дополнительного дома, например, для проведения отпуска.

Первые продажи

Первые дома в Форест-Сити стали сдаваться в 2019 году, и поначалу продажи не могли не радовать Country Garden. Примерно 70% всех покупателей оказались гражданами КНР, хотя девелопер и утверждает, что среди инвесторов есть граждане более 30 стран мира.

Трехкомнатную квартиру можно было купить за $180 тысяч.

Для жителей Малайзии это довольно большие деньги, но успешный китаец вполне мог себе позволить подобные траты. Это лишний раз демонстрирует, кто являлся целевой аудиторией мегапроекта. К тому же даже такая сумма не шла ни в какое сравнение со стоимостью жилья в соседнем Сингапуре. Квартиры сравнимых потребительских качеств и площади, если не учитывать социальное жилье, дотируемое государством, там оцениваются в пять раз дороже.

Начинаются проблемы

Однако довольно скоро стало ясно, что у Форест-Сити появляются проблемы, которые могут приговорить весь проект. Во-первых, вскоре после начала стройки китайские власти ужесточили вывоз капитала из страны. Теперь каждый гражданин Китая мог потратить за его пределами лишь $50 тысяч в год. Уже одно это отпугнуло множество потенциальных покупателей, а тех, кто уже заключил контракт на приобретение еще не построенного жилья, заставило передумать, часто со штрафными санкциями в размере 20—30 процентов от стоимости недвижимости.

Вторым фактором стала пандемия коронавируса, существенно ограничившая возможности для путешествий.

Форест-Сити был рассчитан прежде всего на иностранцев, для малайзийцев, повторимся, квартиры там были дороговаты. Однако из-за введенных запретов на пересечение границ поездки в потенциальный «второй дом» стали представлять сложность. Наконец в-третьих, новое правительство Малайзии, пришедшее на смену кабинету Наджиба Разака в 2018-м, ужесточило выдачу долгосрочных виз гражданам КНР, бывших главными клиентами застройщика.

Жертва пузыря

Но все же главным обстоятельством, обусловившим превращение Форест-Сити в город-призрак, стали серьезнейшие финансовые проблемы у застройщика. Девелопер Country Garden казался непотопляемым и вел крайне амбициозную, но вместе с тем и рискованную строительную политику, ввязавшись сразу в несколько масштабных дорогостоящих проектов, не имея для этого достаточного количества собственных средств.

Впрочем, компания была не единственным примером такого авантюризма.

В похожей ситуации оказался, например, и Evergrande Group, второй по величине китайский девелопер.

На рынке недвижимости Китая возник перегрев, раздулся пузырь, когда квартиры строились не для настоящей жизни, а рассматривались лишь как инвестиционный инструмент. В итоге в 2021 году председатель КНР Си Цзиньпин объявил о начале перестройки рынка под лозунгом «Дома предназначены для жизни, а не для спекуляций». Некоторые застройщики потеряли доступ к дешевым кредитам, обеспечивавшим их взрывную экспансию, что в итоге привело к банкротству.

Коллапс

В 2021 году Ян Хуэйянь, владелица Country Garden с состоянием в $29,6 миллиарда, была признана самой богатой женщиной в Азии. Всего через два года бóльшую часть этих денег Ян потеряла, и ныне журнал Forbes оценивает ее состояние «всего» в $3,8 миллиарда. Скорее всего, это еще не предел, и женщина продолжит беднеть, ведь у ее основного актива колоссальные проблемы.

В 2023-м выяснилось, что объем долговой нагрузки Country Garden составляет около $200 миллиардов.

В октябре девелопер впервые не смог обслужить свои обязательства и в итоге был вынужден продать свои австралийские проекты. Акции компании потеряли две трети своей стоимости, и единственной надеждой на выживание компании становится возможная помощь со стороны государства. В таких условиях, конечно, шансы на завершение Форест-Сити, по крайней мере в его первоначальном виде, невелики. Это похоже на замкнутый круг. Для продолжения строительства Country Garden нужно продавать квартиры, но покупатели отказываются нести деньги, уже понимая, что новый город оказался проблемным и вовсе не таким, каким его обещал сделать застройщик.

Город одиночества

К настоящему моменту Country Garden успел построить около 15% задуманного. Это примерно 28 тысяч квартир во множестве высоток, которые, кстати, действительно получили обещанное вертикальное озеленение, пусть и весьма скромное. Однако нынешнее население составляет всего 9 тысяч человек, то есть большинство квартир, по сути, пустует. При этом около 80% всех нынешних обитателей города-призрака — это не собственники, а арендаторы. Они в основном работают или в Сингапуре, или в соседнем малайзийском контейнерном порту, используя Форест-Сити лишь как место с дешевым жильем.

Большая часть тех, кто все-таки успел купить квартиру в городе, оказались жестоко разочарованы этой инвестицией.

Недвижимость потеряла в цене, и теперь продажа, даже если покупатель найдется, принесет убыток. Снять трехкомнатную квартиру можно всего за $180—200, что смехотворно даже по нашим меркам, не говоря уже про ультрадорогой Сингапур. Но даже такие цены с трудом привлекают новых резидентов.

Будущее

Застройщик продолжает уверять, что все его планы остаются в силе и будут рано или поздно реализованы. Возможно, ему поможет малайзийское государство. В августе текущего года премьер-министр страны объявил о создании в Форест-Сити специальной дьюти-фри-зоны, а также о планах новой либерализации в выдаче многократных виз и снижении подоходного налога у обитателей города.

Вам может быть интересно: главные новости Нью-Йорка, истории наших иммигрантов и полезные советы о жизни в Большом Яблоке – читайте все это на ForumDaily New York.

Окажется ли данных мер достаточно для заселения города, покажет скорое будущее, но пока статистика продаж вызывает лишь снисходительную улыбку.

Даже многие нынешние резиденты планируют переезд, ведь город пуст, а необходимая инфраструктура так и не заработала в полной мере. Сейчас большинство прохожих оказываются приезжими, заинтересованными лишь в покупке дешевого алкоголя, что еще больше снижает привлекательность местной недвижимости. И даже на пляжах, которые должны были привлекать китайских туристов, установлены знаки, запрещающие купание из-за угрозы нападения крокодилов! Но это еще не все.

Дополнительной проблемой могут стать конструктивные ошибки в строительстве: на некоторых зданиях Форест-Сити появились трещины. По мнению некоторых экспертов, девелопер слишком торопился начать мегастройку и не дал достаточного количества времени на осадку грунта искусственных островов. Осадка продолжается и в настоящее время, став еще одной угрозой светлому будущему «Лесного города».

Читайте также на ForumDaily:

С Уолл-стрит на фронт: украинка бросила престижную работу в США и уехала на войну в Украину

Английские слова, многозначность которых может поставить в тупик

Первый случай межвидового общения: ученым удалось поговорить с китами

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.