6 крупных городов США с наиболее доступным съемным жильём

Согласно общепринятому финансовому правилу, вы ежемесячно должны тратить на жилье, будь то аренда или ипотека, не более 30% своего дохода до вычета налогов. Федеральное правительство считает любого, кто платит больше, «обремененным издержками», и этот термин подходит большинству жителей крупных городов, пишет Grow.

Фото: Depositphotos

Хотя в некоторых городах аренда может обойтись вам значительно дешевле.

Чтобы найти крупные города в Америке с наиболее доступной арендной платой, Grow использовал недавний анализ средней цены на аренду жилья в 50 крупнейших городах страны, проведённый RentCafé. Были сравнены расходы на аренду со средним доходом семьи в каждом городе, основываясь на опросе, проведенном Бюро переписи населения в 2018 году. Эти цифры скорректированы с учетом инфляции за 2019 год.

Данные учитывают одиноких людей, живущих в однокомнатных квартирах, а также пары, семьи, живущие вместе в больших помещениях.

По теме: Арендаторы жилья в Нью-Йорке больше не будут платить брокерские сборы

Средняя арендная плата составляет менее 30% среднего дохода жителей только в шести из 50 крупнейших городов США. Это означает, что обычный арендатор сможет тратить 30% своего дохода или меньше на аренду жилья каждый месяц.

Крупные города, в которых наиболее выгодно снимать жилье:

1. Талса, Оклахома

Средний доход на семью арендаторов в 2019 году: $36 051

Средняя арендная плата в 2019 году: $709 (23,6% от месячного дохода)

2. Уичито, Канзас

Средний доход на семью арендаторов в 2019 году: $32 643

Средняя арендная плата в 2019 году: $665 (24,4% от месячного дохода)

3. Оклахома-Сити, Оклахома

Средний доход на семью арендаторов в 2019 году: $37 887

Средняя арендная плата в 2019 году: $782 (24,8% от месячного дохода)

4. Вирджиния-Бич, Вирджиния

Средний доход на семью арендаторов в 2019 году: $56 281

Средняя арендная плата в 2019 году: $1 221 (26% от ежемесячного дохода)

5. Колумб, штат Огайо

Средний доход на семью арендаторов в 2019 году: $41 180

Средняя арендная плата в 2019 году: $941 (27,4% от месячного дохода)

6. Омаха, Небраска

Средний доход на семью арендаторов в 2019 году: $39 458

Средняя арендная плата в 2019 году: $934 (28,4% от месячного дохода)

Есть города, где плата за аренду жилья очень высокая. Скажем, средняя арендная плата в Майами, Лос-Анджелесе и Окленде составляет более 60% среднего дохода арендатора. Это соотношение составляет более 70% для Манхэттена и Бруклина. В Бостоне, который возглавляет список самых дорогих городов Америки для съема жилья, средняя арендная плата составляет колоссальные 79%.

Из-за «побочного эффекта» стоимость аренды может вырасти

Города, попавшие в этот список, менее подвержены «побочному эффекту», который возникает, когда в крупных городах невозможно арендовать жилье, и все люди направляются в соседний небольшой городок, в следствие чего в нём тоже поднимается стоимость аренды.

Окленд и Сакраменто являются отличными примерами «побочного эффекта», говорит аналитик-исследователь и специалист по недвижимости в RentCafé Ирина Лупа. Жители обоих городов работают в Сан-Франциско и Силиконовой долине. Плата за аренду в Окленде более чем удвоилась с 2010-го по 2019 год, опережая все остальные города, по которым были доступны данные.

«Доходы отстают от арендной платы и цен на жилье в основном в городах, которые быстро растут или были затронуты так называемым побочным эффектом, — говорит Лупа. — Если в большом городе, где быстро растет население, в скором времени не начать строительство новых домов, то цены на аренду вырастут».

Роскошные апартаменты и «аренда на выбор» повышают цены

В последнее десятилетие наблюдался массовый бум в строительстве квартир, большая часть которых была нацелена на богатых людей. По данным RentCafé, 40% из 2,4 млн квартир, построенных за последнее время, относятся к высококлассным. Это совпало с увеличением числа «аренды на выбор». По данным RentCafé, число высокодоходных домохозяйств, зарабатывающих более $150 тыс. в год, за последнее десятилетие стало вдвое больше.

Эти тенденции привели к повышению арендной платы, которая занимает теперь большую часть дохода арендатора. Например, в Фениксе с 2010 года арендная плата выросла на 71%, в то время как доход от аренды увеличился чуть менее, чем вдвое. В то же время в районе Феникса появилось больше элитных квартир, чем нелюксовых.

Лупа отмечает, что в городах с доступной арендной платой большая часть доступных квартир осталась в руках жителей низшего и среднего классов.

«Это вопрос спроса и предложения, — говорит она. — Если рынок квартир сможет идти в ногу с потребностями съемщиков, у нас гораздо больше шансов увидеть жилье с низкой арендной стоимостью».

Для комфортного проживания в городе низкой арендной платы недостаточно. Помимо низкой арендной платы город должен предлагать также и достойный заработок.

Вирджиния-Бич — единственный город в списке Grow, где типичный арендатор платит более $1000 в месяц. Это почти вдвое больше, чем тратят арендаторы в Талсе.

Арендаторы в Вирджиния-Бич отдают примерно столько же денег каждый месяц, как и арендаторы жилья в Милуоки. Разница в том, что в Милуоки типичный арендатор тратит 46% своего дохода на аренду, что почти вдвое больше, чем типичный житель Вирджиния-Бич.

«Если вы посмотрите на статистику по ценам на жилье, то скажете, что Рочестер и Буффало более доступны для проживания. Средняя арендная плата там довольно низкая, — говорит Сеа Уивер, координатор кампании по защите доступного жилья из нью-йоркской адвокатской группы. — Суть этих городов в том, что средний доход там тоже очень низкий. И по многим параметрам Рочестер так же недоступен, как и Нью-Йорк».

По теме: Аренда или покупка дома в США: что выгоднее в долгосрочной перспективе

Данные подтверждают это. Средняя арендная плата в Рочестере в размере $1 052 составляет 49% среднего дохода арендатора, что делает ее лишь немного ниже, чем в Квинсе, где средняя арендная плата составляет $2 569. Она съедает 54% среднего дохода арендатора.

В течение многих лет Рочестер был главным городом для американской индустрии искусств, но потом начался упадок. Bausch&Lomb ушел отсюда в 2014 году. В 2018-м Xerox перевезла последних своих сотрудников из города. Сотрудников Kodak в этом городе теперь намного меньше, нежели до появления цифровой фотографии. Как и у многих других небольших городов, когда ведущие компании уходят, у Рочестера не хватает денег в бюджете для помощи достаточному количеству бездомных или строительства доступного жилья.

Такие города, как Уичито и Омаха, достигли хорошего баланса, предлагая не только хорошо оплачиваемую работу,но и арендную плату, которую работники, как правило, могут себе позволить. Koch Industries, вторая по величине частная компания в Америке, находится в Уичито, занимает 3-е место в нашем списке лучших городов, ​​где миллениалы могут купить или арендовать жилье. Город Омаха также обязан попаданием в этот рейтинг Berkshire Hathaway, пятой по величине компании в мире.

Не всегда легко предсказать, какими эти города и другие, подобные им, будут в долгосрочной перспективе. Любое место, сильно зависимое от одной компании или отрасли, подвергает себя риску, если этот крупный работодатель решит уйти. Но пока город может предложить хорошую работу и доступный рынок жилья, он останется комфортным для проживания.

Читайте также на ForumDaily:

Что делать, если домовладелец в Нью-Йорке поднял арендную плату без уведомления

Какое жилье можно снять в крупных городах США за $1500 в месяц

Пришел забрать долг: в Нью-Йорке арендатор убил хозяина дома, сбросив его с лестницы

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.