Как арендовать жилье в США: самая полная инструкция и полезные советы

Анастасия Бабенко, автор блога adb_companion, собрала всю необходимую информацию об аренде жилья в Америке. В статье она рассказала о типах жилья, которое сдается в аренду, способах поиска, требованиях к арендатору, дополнительных платежах, а также дала полезные советы на этот счет. ForumDaily публикует статью с разрешения автора.

Фото: Shutterstock

1. Типы жилья

1.1. Апартаменты. Наиболее распространенный вид жилья для аренды в США. Они располагаются в апартамент-комплексах, принадлежащих управляющей компании, с которой вы будете заключать договор аренды (в случае положительного решения). В таких апартамент-комплексах есть leasing office – место, куда приходят потенциальные арендаторы в поисках жилья, их встречает приветливый работник, показывает, рассказывает, что сейчас свободно, какова стоимость и т.д. Часто в апартамент-комплексах встречается целый ряд дополнительных удобств (amenities): rooftop (зона для отдыха с диванчиками и грилем на крыше), спортзал, комната для работы, небольшой кинотеатр, лаундж, куда можно пригласить друзей, и прочее. Однажды мы даже видели комнату для боулинга и стену для болдеринга. Снимать жилье в таких комплексах дороже. Но можно найти апартамент-комплексах без дополнительных удобств, где стоимость жилья, соответственно, будет уменьшаться пропорционально.

Чем удобны такие апартамент-комплексы, кроме приятных дополнительных плюшек, перечисленных выше? Если у вас ломается, например, стиральная машинка, не работает розетка или возникли какие-либо другие бытовые проблемы, вы спокойно сообщаете об этом менеджменту, и вопрос решается просто и быстро. У нас, например, ломалась микроволновка. Так нам в тот же день поставили новую. Заедал ключ – через пару часов пришел работник комплекса и все исправил. Но, опять же, комплексы бывают разные и менеджмент в них тоже.

1.2. Кондо. Это по сути те же апартаменты, только у каждого кондо частный владелец, а территорией всего комплекса владельцы кондо владеют совместно. Поэтому, чаще всего, снимая кондо, вы заключаете договор с его владельцем. Реже кондо сдаются в аренду менеджерами управляющих компаний. Цена на жилье, как правило, здесь ниже. В кондо тоже встречаются amenities. Правда, если у вас что-то сломается, то ждать придется, скорее всего, дольше (зависит от добросовестности владельца).

1.3. Дома. Тоже сдаются в аренду, но только частниками.

1.4. Комнаты (в доме/апартаментах). Наиболее бюджетный вариант, который отлично подходит для студентов, например. Сдаются они тоже частниками.

Теперь о типах апартаментов. Здесь считается не количество комнат, а количество спален (bedroom). Т.е. выделяют студию, 1 (2, 3) bedroom apartment. Таким образом, 1 bedroom apartment – это, по сути, российская двухкомнатная квартира: есть спальня, гостиная, обычно соединенная с кухней, и совмещенный санузел. Соответственно, в 2 и 3 bedrooms apartment добавляются спальни и, возможно, санузел.

Traditional (classic) one bedroom apartment предполагает, что во всех комнатах будет хотя бы одно окно (да-да, часто встречаются комнаты без окон!), и стены между этими комнатами будут, во-первых, до потолка, а, во-вторых, это будут реально стены.

Дело в том, что часто встречается такой вид апартаментов, как, например, open (urban) 1 bedroom. Это значит, что стена между спальней и гостиной не будет доставать до потолка, в самой спальне часто не бывает окна, да и сама она очень маленькая по размеру.

Также вам может встретиться апартамент, где одна стена будет заменена на дверь-слайд. Спальня в таком апартаменте тоже, как правило, меньше и может быть без окна.

Почему так? Часть апартаментов были переделаны из студии в такие вот 1 BD, где старались как могли создать ощущение второй комнаты. Сейчас строят целые комплексы с такой планировкой. Например, в Сиэтле, где мы живем, принят закон, согласно которому спальню нельзя назвать спальней, если в ней нет окна и гардероба (walk-in closet), поэтому придумали понятие urban (open) 1 bedroom. Это более бюджетный вариант жилья, который отлично может подойти человеку, снимающему в одиночку. Да и квартир в здание можно впихнуть побольше.

По теме: 10 причини, почему арендовать жилье выгодней, чем покупать

Еще немного о странностях местного жилья: у нас, например, в спальне нет света, вообще нет. В потолке нет места для лампочки. Я сначала не заметила, потому что мне в голову не приходило, что такое бывает. Но потом мне объяснили, что это не редкость в домах старой планировки. Пришлось покупать светильники.

Конечно, очень красиво и замечательно выглядят фото с сайтов апартамент-комплексов. В жизни все немного проще, без фотошопа.

2. Где искать жилье

Здесь варианта два: онлайн и офлайн.

2.1. Онлайн-поиск. Наиболее популярные интернет-ресурсы по поиску жилья это Zillow. Com, apartments.com, hotpads.com, craigslist.com. Здесь нужно учитывать, что информация не всегда будет актуальной, поэтому, если вам что-то понравилось, звоните, уточняйте и будьте готовы к тому, что жилье уже может быть сдано. Наибольшая актуальность информации — на craigslist. Там также представлен наиболее широкий выбор жилья от частников.

Стандартный срок аренды обычно составляет 12 месяцев (иногда 9-24 мес.); если нужно снять жилье на более короткий срок, то лучше сразу идти на craigslist и договариваться с частными владельцами.

Еще можно смотреть апартаменты прямо на сайтах апартамент-комплексов, названия которых всплывут на Google maps, если ввести в поиск «apartments». Часто на сайте уже можно посмотреть, какие апартаменты доступны в данный момент, с информацией о планировке (Floorplan), метраже и стоимости.

2.2. Офлайн-поиск. Как ни странно, не всегда все актуальное жилье можно посмотреть в онлайн-режиме, поэтому отправляемся в поля. Часто красивые фото апартаментов на сайте могут не соответствовать действительности, так что нужно все перепроверять и самим смотреть. Определитесь с районом, загуглите апартамент-комплексы и вперед по лизинг-офисам. Часто апартамент-комплексы сами размещают на улицах рекламу о наличии доступного жилья в аренду.

3. Требования к арендатору

3.1. Доказательство наличия дохода (income proof). Лендлорды, они же арендодатели, хотят быть уверены в вашей платежеспособности. Поэтому они потребуют подтверждения того, что вы работаете, с указанием уровня вашего дохода. Это может быть письмо от менеджера, копия оффера или справка с работы (тут тоже такие делают). Даже если вы работаете удаленно, все равно это уже лучше, чем ничего.

Если вы не работаете, то процесс поиска жилья может усложниться. В этом случае лендлорды просят выписку о состоянии вашего банковского счета, поэтому туда лучше по возможности положить побольше денег. Денег на счету должно хватать на несколько месяцев оплаты жилья (сколько конкретно, зависит от аппетитов лендлордов).

В такой ситуации другим возможным решением окажется аренда жилья у частника, с которым можно договориться. Не стоит писать электронные письма менеджерам апартаментов с информацией о том, что работы у вас нет, но вы ее ищете, скорее всего, вам сразу откажут. Нужно приходить лично, смотреть жилье и объяснять ситуацию, так вы повышаете свои шансы.

В качестве перестраховки арендодатели могут запросить больший размер депозита при заселении, чем обычно. Например, он может составлять суммы арендного платежа за 1 или несколько месяцев. К слову, депозит возвратный. Взимается он для того, чтобы, если вы, например, что-то сломаете в апартаменте, можно было просто вычесть сумму починки из депозита.

Фото: Shutterstock

3.2. Кредитная история (credit history). Арендодатели проверяют вашу кредитную историю. Если вы только что приехали, то у вас ее, конечно, еще нет. В больших городах с высоким уровнем притока иммигрантов к этому относятся спокойно, и в качестве гарантий вашей платежеспособности выступает все тот же депозит.

3.3. Рент-история (rent history). Это как кредитная история, но только история аренды. Суть в том, чтобы у вашего потенциального лендлорда была информация о вас, а именно были ли просрочки по платежам на предыдущих местах проживания, выселяли ли вас, возникали ли еще какие-либо проблемы с вами, подавали ли на вас лендлорды в суд и пр. Понятно, что если вы только приехали, то рент-истории у вас нет. Но к этому уже привыкли.

Я знаю случаи, когда ребята, которые приезжали работать в Майкрософт или Амазон, шли искать жилье, лендлорд видел, где они работают, и просил только заплатить стандартный депозит в несколько сотен долларов. Но это касается больших известных компаний, и то не всегда и не везде.

Проверка вашей кредитной и рент-истории называется background check, которую менеджер/владелец осуществляют, когда вы уже приняли положительное решение о съеме конкретного жилья и подаете заявку на его аренду. За обработку заявки, включающую background check, платите вы, обычно 35-45 долл. за 1 человека (цена для апартаментов в апартамент-комплексах). Даже если вы только неделю назад впервые пересекли границу США, и никакой кредитной и рент-истории у вас нет и быть не может, все равно background check делается, это стандартная практика.

Нужно также понимать, что размер жилья зависит от количества проживающих человек. Например, семью из трех человек в 1-bedroom-апартамент заселят, а из 4-х уже вряд ли.

4. Дополнительные платежи

Будьте готовы, что вам каждый месяц вместе с арендной платой нужно будет вносить дополнительные платежи.

4.1. Парковка, если она вам необходима. В Сиэтле цены варьируются от 100 до 300 долларов в месяц за одно парковочное место.

4.2. Интернет. От 35 до 80-90 долларов в месяц в зависимости от провайдера. Спрашивайте у работников комплекса, какой провайдер лучше. Далеко не всегда это будет самый дорогой.

4.3. Коммунальные услуги. За воду мы платим порядка 110 долларов в месяц на двоих (Сиэтл).

За свет счета приходят раз в три месяца порядка 120 долларов. В зимний период счет увеличивается, т. к. нужно обогревать квартиру, понятия центрального отопления тут нет (на Западном побережье, по крайней мере). Сухой горячий воздух поступает в комнату из вентиляционной решетки, расположенной в стене.

Уборка мусора 10-15 долларов в месяц.

4.4. Домашние животные. За них тоже нужно будет платить. Сначала депозит 200-350 долларов в месяц при въезде. Он тоже возвратный, но на полный его возврат сильно не надейтесь, потому что обязательно при выезде к чему-нибудь придерутся, что ваш зверь испортил, поцарапал, поломал и т.д. Также ежемесячно нужно будет платить за каждого питомца 35-50 долларов.

5. Полезные советы

5.1. Внимательно читайте договор. Посмотрите, при каких условиях он может быть расторгнут. Все договоры более или менее стандартные, но если вы никогда его в глаза не видели, то изучить полезно.

У нас, например, была ситуация: мы заселились в апартаменты, где постелили новые ковры, стоял очень сильный запах от них. Мы особо не обратили внимание, подумали на стены, потому что в Америке каждый раз при заселении новых жильцов заново красят стены. Запах никак не проходил, и опытным путем мы вычислили, что это ковер. Находиться в квартире было совершенно невозможно, кружилась голова и тошнило. Мы, конечно, пошли разбираться к менеджеру, хотели выселяться. Просто так нас никто не хотел отпускать. Договор был уже подписан, и по нему при досрочном расторжении мы обязаны были выплатить штраф в размере 2-месячной арендной платы. Альтернатива — переселяться в другую квартиру, которую нам готовы были предоставить. Мы уже не хотели там оставаться, настойчиво говорили, что зафиксируем жалобы у врача, вызовем службу по замеру качества воздуха, готовы обратиться в суд. Они не сильно испугались наших угроз. В итоге все разрешилось наилучшим образом, так как нам дали квартиру лучше, но по той же цене и не взяли за нас арендную плату за 2 дня, когда мы жили в гостинице, пока решался вопрос.

Вам может быть интересно: главные новости Нью-Йорка, истории наших иммигрантов и полезные советы о жизни в Большом Яблоке – читайте все это на ForumDaily New York

К чему я это. В нашем договоре не была прописана satisfaction guarantee. Это такой пункт договора, который позволяет его расторгнуть в течение определенного срока без штрафов, если условия проживания вас не устраивают. Крупные лендлорды часто исключают этот пункт из договора, чтобы себя обезопасить, но вы будьте внимательны, когда читаете договор. У некоторых апартаментов, например, есть правило 48 часов, когда вы можете без штрафов выселиться, если по какой-то причине поняли, что жилье вам не подходит. К сожалению, такие послабления встречаются нечасто, нужно заранее обговаривать данный вопрос с менеджером.

5.2. Изучите Landlord Tenant Law. Это закон, регулирующий взаимоотношения арендатора и арендодателя. Для каждого города/каунти (округа) он свой (гуглите *название города/каунти* Landlord Tenant Law).

В случае возникновения спорных ситуаций обращайтесь к этому документу и прямо ссылайтесь на него в своих письмах и разговорах с менеджментом/владельцем. Здесь распространены судебные разбирательства, в том числе касающиеся споров между арендодателями и арендаторами. Знайте свои права. Видя, что вы приезжий и еще не разбираетесь в местной кухне, менеджмент/владелец может поддаться искушению и воспользоваться этим.

5.3. Читайте отзывы на apartmentratings.com, Yelp и Google. Всем, конечно, не угодишь, но если несколько людей пишут одно и то же, стоит задуматься. Мы, например, так отказались снимать одни апартаменты, потому что несколько жильцов в отзывах в один голос твердили, что при выселении на них навешивали штрафы за уборку, починки и т.д. и без всяких разбирательств отправляли к ним коллекторов. От другой квартиры мы отказались, потому что там жильцы сильно жаловались на менеджмент и на то, что часто воруют посылки.

Не стесняйтесь спрашивать о проблемах, упомянутых в отзывах, у менеджмента, посмотрите, как они реагируют и решают ли вопрос. Например, в отзывах к одному комплексу повально писали о том, что регулярно подолгу не работают лифты. Я задала этот вопрос менеджеру, он ответил, что, да, такая проблема существовала ранее из-за того, что комплекс обслуживался двумя компаниями, которые долго не могли решить, кто виноват и кому исправлять, если лифт ломался. Сейчас они работают с одной компанией и, если возникают поломки, то их быстро устраняют.

Полезно почитать отзывы не только о конкретных апартаментах, но и об управляющей компании, т.к. именно от нее будет зависеть качество руководства комплексом, практика взаимодействия с жильцами и, что тоже важно, взимания платежей при выселении.

5.4. Все общение с менеджментом/владельцем только в письменном виде. Если вы поговорили по телефону или лично и о чем-то договорились, то пишите по результатам разговора письмо, где перечисляете основные моменты разговора и просите подтвердить информацию. Это норма делового общения в Америке. Люди стараются иметь письменное подтверждение, чтобы в случае чего было проще определить ответственного и доказать, что событие/разговор состоялись.

5.5. Перед заселением спрашивайте о moving out fees (платежи при выселении). Менеджеры эту тему не очень любят и сами ее никогда не начнут. Но тут вас тоже могут ждать сюрпризы. Стандартно: вы должны при выезде оставить квартиру в том же виде, как и при заселении, т.е. она должна быть чистой (после профессиональной чистки, как тут любят говорить). Просто пропылесосить ковер и протереть полочки будет недостаточно. Скорее всего, придется либо самим нанимать людей для профессиональной уборки, либо отстегнуть сумму от депозита, и менеджмент сам все организует.

Первый способ плох тем, что ваша уборка может не удовлетворить менеджмент, и они потребуют дополнительную уборку за ваши деньги, конечно. К тому же они должны проводить минимальную дезинфекцию после выселения жильцов, за что тоже с вас могут попросить.

Второй способ прост и удобен. Вы просто платите деньги и не заморачиваетесь. Примерная сумма должна быть озвучена заранее и не быть астрономической. Отдельно определяется стоимость общей уборки и отдельно чистка ковра, если он есть. Цены на такие услуги спросите у менеджера. Он также по требованию должен предоставить вам все чеки за уборку, если вдруг сомневаетесь в его честности.

Некоторые апартаменты могут снимать деньги за перекраску стен. Они объясняют это так: например, покрасить стены стоит 600 долларов, и эту сумму мы амортизируем в течение 3-х лет. Это значит, что если вы проживете в квартире только год, то мы при выселении снимем с вас 2/3 суммы, 400 долларов (1/3 суммы уже самортизировали), если 2 – 200 долларов, если 3 – ничего. Неприятно, правда, будет узнать об этом при выселении. К счастью, такое встречается нечасто.

Не забудьте также перед выездом аккуратно заделать дырочки в стенах, если вы их делали. За эту работу также могут дополнительно взимать плату (10-20 долларов за дырочку).

Фото: Shutterstock

5.6. Ответственно отнеситесь к заполнению check list. Его дают при заселении. Туда вы должны занести все неисправности и поломки в квартире, которые обнаружите. С этим нужно быть очень внимательным и досконально все проверять, так как если вы чего-то не занесли туда, при выселении стоимость исправления этой проблемы могут повесить на вас.

Я фотографировала все царапины, трещины, мелкие поломки, проверяла все уголки. Все вносила в check list. Если что-то грязное (у нас окна были, например), тоже пишите, менеджмент все должен исправить. И даже запах, доносящийся из холодильника, отметила. В этом случае лучше больше, чем меньше. Все фото у меня сохранены на телефоне как подтверждение того, что все это существовало на момент въезда.

Вы можете написать письмо менеджеру и приложить туда копию check list и фото, чтобы у вас было письменное подтверждение того, что менеджмент комплекса о существующих проблемах оповещен. Когда будете отдавать оригинал check list менеджеру, он должен выдать вам копию.

5.7. Всегда смотрите те апартаменты, которые собираетесь снимать, перед заключением договора. Не соглашайтесь на аналогичные и специальные красивые меблированные модели для показа. Вы должны видеть, за что отдаете деньги, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

5.8. Ищите жилье недалеко от работы, детского садика или школы. Дорога может действительно занимать значительную часть времени и сил.

5.9. Смотрите на рейтинг районов: насколько безопасно, чисто, какой контингент проживает.

5.10. Смотрите на то, что происходит вокруг здания. Например, у нас был очень хороший район, но в нашем здании находился супермаркет, возле которого постоянно собирались бездомные и непонятного вида люди. Сиэтл славится количеством бездомных, поэтому, если вы заселяетесь в центре города, то от этой проблемы никуда не деться.

По теме: Средний кредитный рейтинг для аренды жилья повысился: как построить хорошую финансовую историю

5.11. Москитные сетки. На окнах апарткомплексов часто висят москитные сетки, которые не снимаются, а сами окна полностью не открываются. Из-за сеток очень плохо проветривается помещение, и летом ужасно душно, воздух просто не движется. Поэтому в идеале нужно иметь патио или балкон, чтобы была возможность открыть дверь и проветрить. Но многие не заморачиваются, может, это мы такие привередливые?

Кондиционер, к слову, установлен только в дорогих апартаментах, и то не во всех. Но это Сиэтл, и в Калифорнии кондиционеры, наоборот, установлены практически везде.

5.12. Торгуйтесь! Busy season у лендлордов с мая по сентябрь, тут вероятность того, что цену скинут, мала — успеть бы квартиру снять. Народ активно приезжает. А осенью, зимой и в начале весны у них low season, поэтому можно очень выгодно арендовать.

Нам одни апартаменты очень понравились, но мы сразу сказали, что дороговато. Через пару дней они предложили нам первый месяц бесплатно и цену ниже на последующие, но мы все равно отказались, потому что это были как раз те самые апартаменты с коллекторами.

Про стоимость жилья нужно писать отдельную статью, т.к. даже в пределах одного города цена может сильно варьироваться в зависимости от района и запросов, поэтому называть среднюю цену все равно что указывать среднюю температуру по палате.

Читайте также на ForumDaily:

Личный опыт: как выжить в США без собственного автомобиля

Пять распространенных заблуждений о грин-картах

Десять причин, из-за которых иммигранты жалеют о переезде в США

Почему американцы, живущие в других странах, хотят отказаться от гражданства США

На подгузники, конфеты и интернет: самые странные налоги в США

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.