Как в Америке купить жилье на аукционе

Фото Depositphotos

Когда человеку хочется купить дом, первый вопрос, который он задаст себе или специалисту: «А можно ли это сделать чуть дешевле, чем это делается обычно?». Без многолетнего моргиджа и без драконовских банковских условий.

В этой связи русскоязычная общественность все активнее интересуется такой опцией покупки недвижимости, как foreclosure real estate, или же «покупка с аукциона». ForumDaily попытался узнать, можно ли это провернуть простому смертному, и как?

Что это такое?

Аукцион – (foreclosure real estate) – это процесс продажи, и, соответственно, покупки через аукцион той недвижимости, которую отобрал банк:

а) за невыплату моргиджа (то, что обычно называют foreclosure);

б) за неуплату налогов (немного другая ветка этой схемы, имеющая название tax lien).

Поскольку часть стоимости дома (для простоты будем говорить «дом», хотя это может быть любая недвижимость) уже компенсирована (и в ряде случаев это бОльшая часть), банк или риэлтор не берут (так принято считать) реальной стоимости дома, а предлагают его по дешевке.

Есть публичные аукционы, есть и те, что проводятся за закрытыми дверями, все зависит от законов конкретного штата. Часто они проводятся в здании судов. Это логично потому, что именно по суду дом предварительно отбирается у задолжавшего владельца.

Также подавляющее большинство аукционных покупок проводится именно за кэш, потому что почти всегда это покупка «кота в мешке», конечная цена которого вначале неизвестна.

«Это не следует понимать в прямом смысле: вот мы, мол, приходим и приносим мешок денег. Это может быть займ у банка или частного лица, и слово «кэш» означает лишь то, что мы отдаем всю сумму полностью. Почему продавец любит кэш? Потому что ему в этом случае нужно оформлять меньше бумаг», — объясняет Майкл Антонюк, экс-инвестор и риэлтор, работавший именно с аукционной недвижимостью до кризиса 2009 года. Майкл купил свой первый дом как инвестицию в 18-летнем возрасте в 2001 году за $7 тысяч и продал его за $35 тысяч. Этот дом 15 лет простоял пустым.

Майкл купил свой первый дом как инвестицию в 18-летнем возрасте в 2001 году. Фото из личного архива.

Студия за 100 тысяч и дом за 300 тысяч

Стартовый капитал в виде кэш или суммы на счету, необходимый для того, чтобы имело смысл начинать поиск аукционного дома в штате НЙ – около $300 тысяч. За $100 тысяч сейчас можно найти квартиру-студию, например, в Бруклине, и «хоромы» в Бронксе. $200-300 – это хороший односемейный дом в Бруклине или Квинсе, в районах стабильных и даже растущих. Такими цифрами поделилась оценщик недвижимости, аналитик, BPO (Broker Price Opinion) specialist Натали Маган.

По данным Натали Маган, за $200-300 тысяч можно купить хороший односемейный дом в Бруклине или Квинсе. Фото из личного архива.

По мнению Майкла Антонюка, все зависит от того банка, в котором вы готовы обсуждать финансирование такой покупки. «Если обычный банк готов финансировать обычную покупку обычного дома под 4%, то не исключено, что покупку такого дома он будет финансировать под 20%», — считает он.

Также Майкл констатирует тот факт, что банки с удовольствием занимаются финансированием покупки, если покупатель – юридическая фирма, например. С серьезным клиентом приятно иметь дело всем, дело за малым – дать остальным понять, что ты – тот самый клиент.

Что мы об этом знаем?

То, что это: а) кэш, в основном, и б) более «дикие» рыночные правила продажи и покупки: поскольку мы имеем дело с более дешевым, но при этом востребованным товаром, следует ждать более высокой конкуренции среди покупателей, как и на любом аукционе.

«По моему опыту, 90% покупателей, точнее, тех людей, которым именно удалось купить такую недвижимость – юридические лица, то есть финансово более состоятельные и более «подкованные» в процессах таких покупок люди, которые оперативно, аки вороны, набрасываются на всякое белое тело домика, отобранного банком и выставленного на продажу. Но при этом сказать, что физлицо не может купить такой дом, было бы излишне категоричным. Я и мои коллеги видели таких людей, это те самые 10%», — говорит Натали Маган.

Майкл настроен более оптимистично – отчасти, потому что работал он в Пенсильвании, а не в Нью-Йорке.

«Аукционы в Филадельфии, где я живу и работаю, проходят дважды в месяц. Я могу с уверенностью говорить, что купить дом для того, чтобы в нем жить – это оборимый проект, это doable.

Но надо помнить о том, что законы проведения таких аукционов в разных штатах отличаются, и, если собираешься заняться покупкой дома в определенном штате, – изучи то, как это принято делать именно там.

Что касается Филадельфии, то любой человек вхож на аукцион, любой может принять в нем участие, были бы деньги».

Кто покупатель таких домов?

Среднестатистические покупатели такой недвижимости делятся на 2 категории: «покупают, чтобы жить» и «покупают, чтоб сделать деньги».

С первой частью вопросов, как я полагаю, нет. Вторая часть – это инвесторы, которые покупают, чтобы перепродать или сдать, и частники, которые покупают, чтобы продать или сдать. Отличаются эти 2 категории цифрами на счетах, жизненными целями и объемами сделок: у вторых объемы шире.

Стилей взаимодействия с недвижимостью, за которую прежний хозяин расплатиться не может, несколько: short sale (названия своего не оправдывает, в действительности это, скорее, long sale, поскольку здесь люди пытаются сбыть недвижимость, на которой висит по 2-3 невыплаченных ссуды, и делается это обычно не через аукцион, а прямым взаимодействием «владелец-банк»), flip sale (покупка с целью последующей перепродажи за другие деньги), rehab sale и еще ряд бизнес-опций, о которых мы поговорим ниже.

Фото zillow.com

Цель номер 1: купить, чтобы жить

Итак, вы просто хотите там жить. Подробный мануал: сначала вы идете на сайт Auction.com и сёрфите его, затем исследуете интернет-базы, в каждой из которых можно увидеть ту недвижимость, которую собираются выставить.

Параллельно вы изучаете все объявления об аукционах в интернете, и, что еще можно сделать в том случае, если вы подыскиваете недвижимость в удаленных от мегаполисов районах, – это поехать в этот район и пособирать в местных лавочках и банках всю печатную продукцию, в которой могут быть объявления от банков по поводу домов и дат аукционов именно в тех местах. Затем вы регистрируетесь в county-базах.

Самые популярные базы — Zillow, Street-Easy, Redfin. Propertyshark – платный сервис. Acris – база по Нью-Йорку, там удобно получать данные по Манхэттену, Бруклину, Квинсу, Бронксу и Стейтен-Айленду.

Как пользоваться этими электронными сервисами: ввести ZIP code того места, в котором вы собираетесь присмотреть домик, ввести адрес, если он заранее вам известен, или же – после введения ZIP-кода отфильтровать всю выпавшую вам недвижимость по классам: single family, multi family, земля, дом, и т.д.

На сайтах можно также посмотреть, что из этого класса недвижимости уже продавалось в этом районе за последние полгода-год. Карты, списки, цены. Состояние, размер. Если в этом районе месяц назад был продан дом, похожий на дом вашей мечты – это неплохой источник информации для вас.

Затем вы можете проверить дом по открытой базе данных tax records, получить представление о том, сколько такой дом стоит на традиционном рынке и, увидев после всего этого цену, скажем, $300 тысяч, – понять, что на аукционе к 400 идти невыгодно. Или что за ту же цену можно приобрести дом обычным путем.

Всегда стоит помнить об упомянутой выше опции tax sales (tax lien) – когда задолженность за дом составляют именно налоги, никак не могридж, и вы можете поискать именно такие продажи, и моргидж вас не коснется.

По мнению Майкла, одно из преимуществ потенциального покупателя – наличие прямых выходов на продавца и того риэлтора, который работает с конкретными банками и его аукционами. «Что тут сказать: в любом деле есть свои нюансы. Разумеется, в таких делах лучше иметь связи, чем не иметь их, — говорит он, — ваша сделка будет тем успешней, чем больше у вас знаний, начиная со стратегических, касающихся глобальных правил проведения таких продаж, и заканчивая конкретными домами, которых может и не быть в базах».

Фото Depositphotos

Натали согласна с Майклом: «Везде, где мы сталкиваемся с заведомо заниженной ценой, есть риск существования некой тайной схемы, вызванной меркантильностью других людей, которую очень сложно сходу выявить и тем более доказать, — говорит она. — Чем более цена приближена к fair market, тем цивилизованнее торговля, это закон».

Основной проблемой нынешних желающих участвовать в аукционах физлиц она считает: а) отсутствие кэша и б) отсутствие связей.

На вопрос «Что же это за тайные схемы?», Натали отвечает: «Самая распространенная: некий риэлтор хочет продать дом «своему» человеку за его цену, то есть цену, как правило, заниженную, не способную выдержать здоровую конкуренцию. Что для этого делается: создается твердая иллюзия того, что эту квартиру никто не хочет покупать. Это можно сделать разными способами: не ремонтировать дом или ремонтировать некачественно, создавать ему или району, в котором он находится, ложную репутацию и т. д. В результате, банк видит, что дом не продается, и дает ему низкую аукционную цену. И потом этот дом внезапно покупает племянник этого риэлтора. Или вот, например, вы хотите купить дом, который хотят продать не вам. И тогда ваш оффер на аукционе волшебным образом… исчезает».

Майкл с такими схемами никогда не сталкивался, и, возможно, тут имеет значение место проживания и его популярность.

Натали признает, что подобные «фокусы» могли иметь место в период кризиса, когда выросла безработица, возросло количество должников, неспособных расплатиться, увеличилось количество жилья «на выброс» и людей, желающих «подняться» на кризисной ситуации.

«Такие вещи случались, но сейчас имеет место тенденция общего оздоровления рынка после кризиса 2007-09 гг, а чем рынок здоровее, тем меньше там такого рода сделок», — говорит она. Правда, тем выше и цены на аукционах. И тем ближе они к реальному рынку. Пик «наглых» продаж пришелся на 2008-2011 гг.

Дыра в потолке

Надо понимать, что если мы говорим о foreclosure, то мы заранее имеем в виду дома в состоянии, далеком от традиционного «под ключ».

Иногда перед продажей банк настаивает на экспертизе дома, иногда нет. И если он не настаивает – будьте начеку. В любом случае вам хорошо бы хотя бы отдаленно представлять внутренний вид вашего будущего дома: сюрпризы бывают порой настолько… эээ… неожиданными, что сие достойно отдельного дайджеста.

«Например, дырка в потолке, точнее, этаже, — рассказывает Натали, — историю создания которой никто и никогда уже не узнает. Это могли быть проделки бывших жильцов, однако с тем же успехом это могли быть последствия тех самых «схем», о которых говорилось выше: просто кто-то очень сильно не хотел, чтобы этот дом был быстро и честно продан».

Банки и риэлторы часто пользуются услугами BPO-специалистов, которые имеют разные полномочия. Одни могут оценивать только экстерьер дома – и они, как и мы с вами, не знают, что внутри, а есть interior specialists, или же appraisers – им есть, что рассказать народу.

«Иногда довольно легко определить тот случай, когда дом «берегут для своих»: например, он сам в идеальном состоянии, но на полу лежит разбитый унитаз и вокруг налито много воды. Довольно сложно сделать вывод, что эта вода стоит тут пару лет – скорее всего, ее налили недавно, — рассказывает Натали. — Вообще, оценить приблизительное состояние дома, не войдя туда – невозможно, и я не советую вам по умолчанию быть готовым к любым ремонтно-строительным подвигам, иногда внутри бывает Карфаген, иногда окна заколочены (boarded up houses), и вы не имеете права не только снимать гвозди, но и подходить близко».

Однако сам факт того, что дом заколочен – еще не повод для паники. Вот если на доме нарисован крест, где угодно, мелом или углем – это знак проживания в нем деклассированного элемента, то есть бомжей, причем, это универсальный знак американских бомжей и реальный повод переживать.

Оценка снаружи тоже может быть обманчивой, в том числе – в вашу пользу. Например, после зимы, снега, долгого простоя выглядеть дом может так себе, а внутри все прекрасно.

Иногда окна дома заколочены (boarded up houses) и вы не имеете права не только снимать гвозди, но и подходить близко. Фото Depositphotos

Внешняя оценка опирается на общее состояние видимых элементов объекта (общий вид, состояние крыши, gutters, оконных рам, двери, лестницы, общий вид сайдинга или кирпича, отсутствие или наличие трещин на стенах или у основания дома), не ограничиваясь бросающимися в глаза boarded up windows, если таковые имеются. Рисунки на стенах – тоже не смертельно.

Именно на этом и делает деньги особая категория специалистов – люди, скупающие дома в аварийном состоянии, доводящие их до состояния относительно приличного и продающие их потом более дорого.

Цель 2: купить, чтобы сделать деньги

Если вы – риэлтор, или если у вас как у частного лица есть свой риэлтор, то эти специалисты склонны в первую очередь смотреть базы Multiply Listing Service , куда есть доступ только обладателям риэлторских лицензий. То, что мы видим на сайтах – выжимка из MLS.

«На MLS сами базы шире, разброс цен и ассортимент – тоже шире. Это одна из причин того, почему вам все-таки желательно иметь своего риэлтора: MLS – это как пройти «с черного хода», – говорит Натали.

«У вас огромный выбор, — говорит Майкл, — вы можете пойти по пути флиппинга – купить что-то по стоимости ниже рыночной и перепродать спустя некоторое время по рыночной, провернуть тип сделки, который специалисты на своем сленге называют «рехаб» — купить тот самый «Карфаген», довести его до ума и продать как дом-конфетку за соответствующую сумму. Сдать в рент, конечно. Купить землю или дом под снос, снести и построить там что-то новое. Купить плохой ипотечный кредит у владельца вместе с объектом кредита. Перекупить долги по налогам. Это, чтобы вы понимали, я говорю только о жилой недвижимости. Существуют также офисные здания, коммерческие, промышленные, опция оптовой продажи».

В достопамятные времена в СССР молодые мамы часто устраивались работать нянечками в детские сады для того, чтобы суметь пристроить туда ребенка и лично видеть, что его никто не обижает. Это я так намекаю на то, что один из путей приобрести себе свой хороший дом для жизни – это стать риэлтором и научиться взаимодействовать с системой. Разумеется, не для всех такой подход релевантен, но это – один из вариантов.

«Если вы хотите войти в мир недвижимости, — говорит Майкл, — то вам нужно или много знаний, или много денег. Однако, тонкость в том, что если у вас есть деньги, но нет знаний – вы можете ошибиться и потерять эти деньги, а если у вас нет денег, но есть знания – то вы сможете эти деньги найти и приумножить».

Читайте также на ForumDaily:

15 городов, где вы можете купить дом за $ 50 000

Какие дома можно купить в США за 150 тысяч

Топ-10 самых дешевых городов США

10 самых дешевых мест в США, где можно купить дом на пляже

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.