Начистоту про AirBnb: личный опыт

Фото: Depositphotos

Интернет наполнен рассказами тех, кто пользуется сервисом airbnb, снимая себе жилье в самых разных уголках мира, я же собираюсь рассказать о том, как я сдаю квартиру через airbnb — выложу все начистоту.

Итак, в июле этого года мы купили квартиру в Сан-Диего — 2 комнаты, площадь 47 кв. метров. Я прожила там почти 4 месяца, но, уехав на День Благодарения в ноябре с желанием не возвращаться до моего дня рождения в феврале, подумала, а почему бы не разместиться на airbnb, чтобы слегка помочь себе с оплатой обслуживания квартиры.

Катя Матоян — лайф коуч и профессиональный журналист из Лос Анджелеса. Фото из личного архива.

Квартира куплена без ипотеки, так что банку мы ничего не должны.

Правила нашей «ассоциации собственников жилья» не разрешают краткосрочную аренду. Минимум — 30 дней. Практически везде в Калифорнии это принято на законодательном уровне, и если вы поселились на несколько дней в Санта-Монике или Сан-Франциско, то это в нарушение правил. В нашем доме это грозит штрафом в 1000 долларов, и эти штрафы выписывают налево и направо. Понятно, что в какой-то степени это было пролоббировано гостиничным бизнесом — стоимость отелей и проживания в airbnb несравнима, именно это приводит к тому, что в некоторых городах владельцев airbnb приравняли к отелям и вынуждают платить налоги по процентной ставке отелей (это реально смешно — как можно сравнить меня и Marriott), но airbnb — мощное движение современной экономики, и я уверена, что золотая середина будет найдена.

Нелепые подушки пришлось выкинуть, как и многое другое… Фото из личного архива.

Мой AirBnb: правила игры

Что касается правил, делающих нелегальной краткосрочную аренду. Я понимаю обе стороны. С одной стороны, как собственник жилья, я страдаю в выходные, когда «наезжают» bnb-шники и моя тихая квартира с окнами на бассейн превращается в кошмар. Прыжки с бортика бассейна, детские крики, выпивающая пиво и, как следствие, орущая молодежь — кому такое понравится? Никому, кроме владельцев сдаваемых квартир. Но соседи не спят и пишут письма в управляющую компанию. Я их совершенно не осуждаю, это не стукачество. Если твои права нарушаются, то желание навести порядок совершенно нормально.

Я с самого начала решила правила соблюдать, и в моем объявлении это написано черным по белому: минимальная аренда 30 дней. Я заполняю форму, указываю имя и фамилию арендатора, сроки проживания, контактный телефон и сплю спокойно. Честно скажу, даже если бы правила позволяли, я бы не стала сдавать посуточно. Моя квартира в отличном состоянии, я совершенно не хочу, чтобы частая смена жильцов ее поскорее «убила». Поэтому у меня есть еще одно условие — максимум два человека. В квартире одна спальня, а людям должно быть удобно. Да, также я рассказала моим соседям, что квартира сдается через airbnb и дала свой телефон, если возникнут какие-то проблемы.

Расходы

• оплата обслуживающей компании ($300) включает в себя воду, газ, вывоз мусора, уборку подъезда, территории и т. д. — в общем, все, за исключением электричества;
• электричество — в зависимости от погоды, от $50 до $170 (именно такие были счета в августе-сентябре, когда в Сан-Диего стояла неимоверная и нехарактерная для этого города жара, и кондиционер у меня работал 24 часа в сутки, ну и я люблю, когда дома очень холодно);
• кабельное телевидение+интернет+нетфликс — обязательный набор и для меня, и для потенциальных гостей —$130;
• налоги на недвижимость оплачиваются два раза в год, составляют 1.5% от стоимости квартиры, это $3200 в год, то есть $270 в месяц;
• уборка и покупка всего необходимого (ванные принадлежности, чистящие средства, кофе-капсулы и т.д.)- $100;
• специальная страховка арендодателей (гражданская ответственность) — $600 в год или $50 в месяц;
• страховка от поломок оборудования стоит столько же —$50 (за вызов мастера я плачу $60, в этом году было два вызова — починка кондиционера и цепи в унитазе).

Ну вот, вроде и все. Налог на аренду помещений в Сан-Диего мы не платим, так как airbnb делает это за нас и перечисляет местным налоговым органам. Наша ответственность — в конце года заплатить подоходный налог, сумма которого будет зависеть от нашего общего дохода.

Посчитаем? Средняя стоимость содержания моей квартиры в Сан-Диего $900 в месяц. Можно смело округлить до 1000, так как случаются непредвиденные расходы. Да, друзья, быть собственником жилья в Америке дорого. А представьте себе, что нам бы пришлось платить ипотеку на эту квартиру, это бы было дополнительно примерно $1200-1300 в месяц.

Доходы

Мой первый гость (профессор юриспруденции из Чикаго, приехавший читать лекции в местном университете) забронировал мой airbnb на полтора месяца — через полчаса после того как я разместила объявление на Airbnb, это было в середине декабря. И с этого времени (5 января) квартира почти все время сдана — между первым и вторым арендатором был 3-х недельный перерыв, который я провела в Сан-Диего, сейчас до середины следующей недели у меня живет фотограф из Австралии. Вчера у меня снял квартиру до конца июля сотрудник компании, обслуживающей морскую базу, а потом, до середины сентября, у меня будет жить пара из Германии. Средний срок аренды — полтора месяца.

Теперь про доходы — вести учет очень удобно. Airbnb производит оплату на следующий день после приезда гостя и платит помесячно, а не всю сумму аренды целиком.

Я установила конкурентную цену, чуть ниже средней, так как я — новый человек на сайте, и мне нужно наработать репутацию. Моя цена, в среднем, $75-80 за сутки. У меня есть возможность бронировать без моего предварительного одобрения, я ничего не боюсь, так как у меня есть возможность три раза в год отказать не понравившимся мне потенциальным жильцам без объяснения причин. Учитывая мой оборот, этого более чем достаточно. Но люди все равно пишут заранее, и два раза я давала небольшую скидку.

• Мои выплаты с сайта Airbnb c января по сегодняшний день составили $7800.
  
• За май-август я получу $8100.
• Итого, за 8 месяцев доход составит почти $16000.
• За вычетом расходов за обслуживание реальный доход с января по август составит $8000.

Если бы мы платили ипотеку, мы бы были в минусе. Такая получается математика. Что касается меня, я счастлива! Моя главная задача была в том, чтобы «квартира платила за себя», и этой цели я добилась. В будущем, когда я получу статус «super-host», я смогу поднять цены примерно на %20. При посуточной сдаче доход может быть выше (хотя это под вопросом), а работы намного больше, я уже молчу про возможный разгром. Еще один плюс — я купила квартиру по отличной цене, люди продавали после развода, торопились и, так как мы были покупателями, которым не нужно было проходить долгую процедуру получения кредита, условия были отличные — с момента покупки в июле мой airbnb вырос в цене на 15 тысяч.