5 штатов, в которых опасно завышены цены на жилье

Фото: Depositphotos

Когда большинство людей слышит термин «ценовой пузырь на рынке недвижимости» или «пузырь на рынке жилья», они, вероятно, думают о финансовом кризисе 2007-2008 годов. Однако обычный человек мало знает о «пузырях», выходящих за рамки их отношения к недавнему экономическому краху.

Сегодня большинство экспертов согласны с тем, что на национальном уровне у нас нет «пузыря» на рынке недвижимости. Но отсутствие общенациональных или государственных жилищных «пузырей» не означает, что они не формируются, или что они еще не существуют в некоторых штатах на локальном уровне.

Go BankingRates проанализировал данные о рынке жилья и основные экономические показатели и связался с несколькими экспертами по недвижимости, чтобы определить те штаты, которые могут находиться на пороге «пузыря на рынке жилья».

Основываясь на найденной информации, 5 штатов США опасно завышают цены на недвижимость и наиболее подвержены риску возникновения «пузыря».

Калифорния

Фото: Depositphotos

Калифорния была одним из штатов, который наиболее пострадал от «пузыря» в сфере недвижимости в 2006 году и краха. Сегодня штат может испытывать это опять, потому что предложения жилья настолько ограничены, что они подталкивают жителей покупать дома в доступных местах или переезжать, сказал Гауэр.

«Количество домов на рынке, на удивление, на 16% меньше, чем в прошлом году. Текущая инвентаризация до 3 месяцев или около того, по сравнению с обычным уровнем от 7 до 8 месяцев, — сказал он. — Это усиливает давление на ценообразование».

В настоящее время все больше домов сдаются в аренду, что снижает предложения и повышает цены на дома. «Но цены растут настолько быстро, что все меньше и меньше людей могут позволить себе покупку», — добавил Гауэр.

По данным Zillow, в этих калифорнийских городах соотношение цены и зарплаты наиболее неравномерны:

• Напа: 7,5
• Сан-Диего: 7,6
• Сан-Луис-Обиспо: 8,6
• Сан-Франциско: 9,1
• Сан-Хосе: 9,23

Округ Лос-Анджелеса Лонг-Бич-Анахайм имеет приблизительное соотношение цены и прибыли в 9,23, что несколько выше, чем в Сан-Хосе. Тем не менее, в лидерах находится Санта-Круз, где цены на жилье примерно в 11 раз превышают средний доход семей.

Флорида

Фото: Depositphotos

Флорида оказалась среди тех штатов, которые сильно пострадали во время финансового кризиса. В последнее время цены на жилье во Флориде снова начали расти.

«Недвижимость — это класс активов, который чрезвычайно восприимчив к «пузырям», потому что она не имеет неотъемлемой ценности, — сказал Филипп Ланг, главный операционный директор и соучредитель TripleMint, брокерской компании с полным спектром услуг. — Ее значение обусловлено относительными ценами на другие объекты в регионе».

Если рынок жилья пользуется большим спросом, он может влиять на соседние рынки, повышая цены на жилье поблизости. С другой стороны, если цены на жилье снизятся на одном рынке, они могут снизить цены на других рынках в этом районе.

По данным RealtyTrac, перепродажи домов в США достигают рекордных уровней, которые не наблюдались с 2006 года — пика последнего «пузыря» на рынке жилья. Флорида в этот раз является одним из главных виновников.

Деньги, заработанные на перепродаже домов, установили новые рекорды в 2016 году, подпитывая конкуренцию и еще больше увеличивая скорость перепродаж.

Существуют и другие тревожные признаки, такие как резкое снижение объема продаж. В Майами продажи резиденций и вилл на одну семью падают, в то время как новые дома подавляют рынок предложением.

Техас

Фото: Depositphotos

Техас в целом не находится в «пузыре», сказал Чандлер Крауч, основатель и главный брокер Forth Worth, штат Техас . Однако некоторые города и регионы демонстрируют признаки пузыря на рынке недвижимости, особенно те, которые чрезмерно зависят от одной или двух отраслей для получения средств к существованию, сказал он.

«Мидленд находится в «пузыре», их экономика в основном подпитывается нефтью, — сказал Крауч. — Хьюстон, Остин, Сан-Антонио находятся на границе». Однако у всех из них есть рынки жилья, цена на которые серьезно завышена.

По данным Fitch Ratings, цены на жилье в Остине и Сан-Антонио завышены почти на 20%. Для сравнения, на пике «пузыря на рынке недвижимости» Остин был переоценен примерно на 5%, а Сан-Антонио — на 4%. Даллас и Хьюстон также более переоценены, чем в разгар последнего «пузыря».

Но почему переоценка важна для «пузырей» на рынке недвижимости?

Люди полагают, что актив, часто недвижимость, станет все более и более ценным в будущем. Если он станет более ценным, то принесет больше дохода, это одно», — сказал Дэвид Рейсс , эксперт по недвижимости и профессор права в Бруклинской юридической школе. — Но если он станет более ценным только потому, что люди думают, что он станет еще больше ценным, то это другое. В какой-то момент люди начинают думать иначе, а нынешние владельцы остаются с активом, который стоит меньше того, за сколько они его купили.

Как и в штате Флорида, в Техасе растет перепродажа домов. По данным RealtyTrac, на рынках индексов в Техасе зарегистрировано, что по меньшей мере 20% всех продаж домов в 2016 году оказались перепродажами.

Вашингтон

Фото: Depositphotos

Вашингтону не чужд рост цен. Например, стоимость жизни в Сиэтле стремительно растет, учитывая, что половина жителей милениалы, которые всерьез задумываются о переезде.

Цены на жилье в Сиэтле значительно возросли. За последние 5 лет средняя цена с $ 349 950 в мае 2012 года выросла до $ 650 000 в мае 2017 года — почти на 86%. По данным RealtyTrac, в каждом округе на рынке жилья в Сиэтле наблюдалось серьезное снижение доступности между первым и вторым кварталом 2017 года.

Было бы меньше поводов для беспокойства, если бы доходы не отставали от этого роста. Но это не так.

В среднем, доходы на таких крупных рынках, как Олимпия, Спокан, Веначи и Сиэтл, отстают от роста цен на жилье, которые растут быстрее. Беллингем является одним из худших случаев: соотношение цены и дохода составляет около 5,8, что на 72% выше, чем в прошлом.

Местная экономика процветает, но рост заработной платы не успевает за ростом цен на недвижимость. Например, средняя цена на жилье в округе Кинг, штат Вашингтон, выросла на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и выросла на 3% в среднем за неделю.

Колорадо

Фото: Depositphotos

По данным Fitch Ratings рынок жилья в Колорадо переоценен.

В Колорадо цены на жилье на крупных рынках, таких как Форт-Коллинз и Боулдер, не просто переоценены, они больше переоценены, чем они были на пике во время «пузыря» на рынке в 2005-2006 годах, что вряд ли является обнадеживающим признаком.

Средняя стоимость жилья в Денвере и Форт-Коллинз примерно в 5 раз выше среднего.

«Высокие цены на жилье необязательно приравниваются к «пузырю», — сказал Джефф Шаффер из McKinley Partners, частной акционерной компании. — Типичный «пузырь» начинается с высоких цен, в результате чего капитал начинает быстро приходить в этот округ из-за привлекательной отдачи. Таким образом, высокие цены на жилье могут спровоцировать «пузырь», особенно на таких рынках, как Денвер», — сказал он.

Согласно RealtyTrac, округ Денвер имеет самый низкий показатель доступности в стране по состоянию на второй квартал 2017 года. Это означает, что он имеет минимально доступные цены по сравнению с историческими средними значениями. Округ Адамс и округ Арапахо также входят в число худших по доступности жилья.

Читайте также на ForumDaily:

Как выбрать район для покупки недвижимости

Что такое рефинансирование кредита на недвижимость, и как это сделать

11 шагов при покупке жилья в США

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.